W 1.7
Wohnzone 1.7
rund 90 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 6,8 mArt. 25
- Grenzabstand
- 4 mArt. 25
Oberembrach · Kanton Zürich
Was darf ich in Oberembrach bauen?
Was darf ich in Oberembrach auf meinem Grundstück bauen? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Oberembrach die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen, was die Zone amtlich erlaubt, belegen jede Zahl im Original und besprechen das Ergebnis persönlich, kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
21 haBauzonen
240Bauzonen-Grundstücke
1'132Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Oberembrach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Oberembrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Oberembrach.
In Oberembrach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,7 und 2,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 6,8 und 7,5 m.
In Oberembrach kommen Wohnzonen sowie eine Zentrums- oder Kernzone vor. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Bei der Kernzone gilt zusätzlich eine Vorgabe zu den Vollgeschossen.
Ausdrücklich keine Vorgabe macht die Ordnung bei der Ausnützungsziffer, in keiner der Zonen. In den Wohnzonen bleiben auch die Vollgeschosse offen. Die Zonenliste darunter zeigt die einzelnen Masse. Wie die Ziffer rechnerisch zu lesen ist, erklärt die Seite Baumassenziffer berechnen mit Beispiel.
Wohnzonen
W 2.4
Wohnzone 2.4
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 25
- Grenzabstand
- 4 mArt. 1, Art. 25
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 85 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 20
- Grenzabstand
- 4 mArt. 20, Art. 12
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Oberembrach
Was darf ich bauen in Oberembrach.
In Oberembrach liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Von Zürich aus gerechnet liegt Oberembrach rund 14 km nordöstlich, nahe bei Lufingen, Embrach und Pfungen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Oberembrach eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Oberembrach ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Oberembrach legt die Bau- und Zonenordnung für 3 Zonen amtlich Masse fest. Diese Zonen betreffen rund 210 Grundstücke. Die Bauzonen insgesamt umfassen 21 Hektar (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Die Einwohnerzahl beträgt 1'132 (Stand 2025). Für die Bebaubarkeit zählt allerdings nicht die Gemeinde als Ganzes, sondern die Zone Ihrer Parzelle. Darum beginnen wir immer dort.
Oberembrach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke240hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen21 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude20hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte690 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Oberembrach hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Wer in Oberembrach bauen will, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 21 Hektar, verteilt auf rund 240 Grundstücke. Davon tragen rund 20 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie beschreibt also den Stand an einem Stichtag, nicht eine Menge an freiem Bauland. Das Zonenbild von Oberembrach besteht aus Wohnzonen und einer Kernzone. Im Bezirk Bülach gelegen, befindet sich die Gemeinde nordöstlich von Zürich, rund 14 Kilometer entfernt. Siedlungsgebiet der Gemeinde ist allein die Ortschaft Oberembrach. In Oberembrach leben 1'132 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025).
Beim Gebäudebestand lohnt sich ein genauer Blick. Bei 42 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Insgesamt zählt Oberembrach rund 540 Wohnungen im Bestand. Auf rund 50 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 43 Prozent eben, 50 Prozent liegen in Hanglage. Das mittlere Grundstück misst 690 Quadratmeter; der Median teilt die Grundstücke in eine kleinere und eine grössere Hälfte. Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Wer in Oberembrach ein Grundstück besitzt, kennt mit diesen Angaben die Ausgangslage, bevor er die eigene Parzelle prüft. Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Oberembrach im Überblick.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Oberembrach gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KAMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Oberembrach hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Oberembrach steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1.7.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.71,7 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'445 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Oberembrach bebaubar ist, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Baumasse, Höhen oder Grenzabstände. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Für Ihre Parzelle bestimmen wir darum zuerst die Zone und lesen danach die amtlichen Masse, die für sie gelten. Eine Baubewilligung ersetzt diese Prüfung nicht, und sie stellt keine in Aussicht.
Dazu kommen Einschränkungen, die nicht in der Zonenliste stehen. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Von den Bauzonen-Grundstücken in Oberembrach liegen 50 Prozent in Hanglage. Auch die Form und die Grösse der Parzelle prägen, wie sich ein Baufeld nutzen lässt.
Der Anlass für die Frage ist verschieden. Wer erbt, möchte wissen, was auf der geerbten Parzelle möglich wäre. Steht die Pensionierung an, kann dieselbe Frage das Haus betreffen, das zu gross geworden ist. Auch eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, kann den Anlass geben, die Bebaubarkeit zu klären. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Bauland verkaufen in Oberembrach.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung den baurechtlichen Entscheid (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Einen Überblick bietet die Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Eine Bewilligung stellen wir nie in Aussicht.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück. Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach klären wir im persönlichen Gespräch, was Sie mit dem Grundstück vorhaben. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original; unser Vorgehen steht auf der Seite Methode: so prüfen wir ein Grundstück. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Bei beiden bleibt die Beurkundung beim Notar der letzte Schritt.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Oberembrach liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 210 Grundstücke in 3 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt liegen rund 240 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, hängt von der Zone ab. Wir prüfen das im Gespräch anhand des amtlichen Originals.
Wie gross sind die Bauzonen-Grundstücke in Oberembrach?
Das mittlere Grundstück in der Bauzone misst 690 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 400 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Grösse allein sagt nicht, was gebaut werden darf. Entscheidend sind Zone und amtliche Masse, die wir für Ihre Parzelle rechnen.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Kaufen Sie Grundstücke in Oberembrach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Oberembrach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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