Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Oberembrach · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Oberembrach
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Grundstücken und Bauland in Oberembrach, als Direktankauf mit eigenen Mitteln oder als stilles Exklusivmandat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung auf Ihrer Parzelle erlaubt. Danach folgt ein belegter Preis, nie eine blosse Annahme.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Bauzonen-Grundstücke
20davon ohne Gebäude
21 haBauzonen
690 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
117 %Steuerfuss · 2026
- Zone, Ziffer, Abstände
- Baufeld vor dem Preis
- Bauland und Grundstücke
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Gerechnet, nicht geschätzt
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberembrach
Grundstück verkaufen in Oberembrach.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.7, die Kernzone A und die Wohnzone 2.4.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Oberembrach seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Rund 14 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Oberembrach Lufingen, Embrach und Pfungen in der Nähe.
In Oberembrach gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
In Oberembrach liegen 240 Grundstücke in den Bauzonen, die zusammen 21 Hektar messen. Rund 20 davon sind ohne Gebäude. Die mittlere Grösse liegt bei 690 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 400 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026.
Oberembrach · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke240hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude20hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen21 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte690 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Oberembrach trägt.
Zone und Ziffer
In Oberembrach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,7 und 2,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Oberembrach
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Gebaut werden darf nur auf erschlossenem Land: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Energie. Wie weit die Erschliessung ist, bestimmt, wie rasch ein Käufer bauen kann.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Wer in Oberembrach ein Grundstück verkaufen möchte, tut das in einer Gemeinde, in der im Jahr 2025 gemäss amtlicher Statistik 1'132 Einwohnerinnen und Einwohner lebten. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Der Wohnungsbestand in Oberembrach umfasst rund 540 Wohnungen. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über einen Verkauf nachzudenken. Welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand, gibt die Leerwohnungsziffer an; in Oberembrach lag sie bei 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Oberembrach liegt im Bezirk Bülach, 14 Kilometer nordöstlich von Zürich entfernt. In den Bauzonen von Oberembrach liegen auf 21 Hektar rund 240 Grundstücke. Davon tragen rund 20 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Auf rund 50 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 42 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für ein Grundstück in Oberembrach ist es deshalb sinnvoll, die eigene Parzelle genau zu kennen, bevor über einen Preis gesprochen wird. Wir rechnen dafür Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Ein Überblick über Immobilien in Oberembrach hilft bei der Einordnung.
Höhen und Abstände
Was in Oberembrach gebaut werden darf.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 6,8 und 7,5 m.
Gezeichnet sind typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KAMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, dann Baulinie und Grenzabstände, daraus das Baufeld und darin der mögliche Neubau: So rechnen wir Bauland. Für Ihr Grundstück in Oberembrach setzen wir die Werte der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde ein.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · Die AdresseMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · Das GesprächPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Deshalb rechnen wir zuerst: Wo liegt das Baufeld, wie viel Fläche ist zulässig, wie viel Hauptnutzfläche lässt sich daraus gewinnen? Erst danach sprechen wir über den Preis. In Oberembrach kommen Wohnzonen und eine Kernzone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt dort die Baumassenziffer amtlich fest, in der Kernzone zusätzlich die Vollgeschosse. Eine Ausnützungsziffer gibt sie ausdrücklich nicht vor.
Auch die Lage der Parzelle zählt zur Rechnung. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 43 Prozent, jener in Hanglage 50 Prozent. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Das sind Angaben, die ein Käufer prüft, und die wir mit Beleg im amtlichen Original vorlegen.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Wer sein Land zusammen mit anderen besitzt, etwa in einer Erbengemeinschaft, findet bei uns einen Weg ohne Inserat und ohne Schild. Ein dritter Weg ist Land gegen Wohnung in Oberembrach.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer selbst erklärt Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich die Grundlagen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Auf Wunsch zeigt der Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks vorab, was auf der Parzelle steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner und einen belegten Preis, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Oberembrach sind unbebaut?
Rund 20 der rund 240 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude. Die Zahl ist gerundet und zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bauzonen messen 21 Hektar (Stand 4. September 2026). Ob Ihre Parzelle dazugehört, zeigen wir Ihnen im Gespräch anhand der amtlichen Originale.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Oberembrach?
Die mittlere Grösse (Median) liegt bei 690 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 400 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Der Median teilt die Grundstücke in zwei gleich grosse Hälften. Für Ihre Parzelle rechnen wir Baufeld und zulässige Fläche einzeln.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Oberembrach an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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