Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Oberembrach · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Oberembrach
Was ist meine Immobilie in Oberembrach wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Oberembrach als Bandbreite mit Rechenweg und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Bauzonen-Grundstücke
690 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,56 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
42 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'132Einwohner · 2025
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberembrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Oberembrach
Immobilie bewerten in Oberembrach.
Nach Einwohnern ist Oberembrach eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Am häufigsten sind in Oberembrach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
In Oberembrach liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberembrach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Ohne Gebäude ist in Oberembrach ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In den Bauzonen von Oberembrach liegen 240 Grundstücke. Ihre mittlere Grösse beträgt 690 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 400 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. 50 Prozent liegen in Hanglage, 43 Prozent sind eben. Diese Angaben bilden die Grundlage jeder Rechnung.
Oberembrach · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner1'132amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte690 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand540hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wert
Was den Wert in Oberembrach bestimmt.
Der Bestand in Oberembrach nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Oberembrach wert sein kann, hängt von mehreren Grössen ab. Das Alter der Gebäude zeigt die Bauperiode: Bei 42 Prozent der Grundstücke stammen die Bauten aus der Zeit vor 1960. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 400 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Von der Hanglage sind 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke betroffen. Anhand der folgenden Verteilungen ordnen Sie Ihre Liegenschaft ein.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
27 %
1919 bis 1945
7 %
1946 bis 1960
8 %
1961 bis 1980
26 %
1981 bis 2000
20 %
2001 bis 2010
vereinzelt
ab 2011
7 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
400 m²Mitte 690 m²950 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
43 %
Hanglage, 10 bis 25 %
50 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Wer in Oberembrach eine Immobilie bewerten will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen umfassen 21 Hektar, darauf liegen 240 Grundstücke. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen und eine Kernzone. In den Wohnzonen legt sie die Baumassenziffer fest, die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse lässt sie offen. In der Kernzone gelten Baumassenziffer und Vollgeschosse. Auf 20 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 42 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Der Stand der Zonenangaben ist der 14. Oktober 2026, jener der Gebäudedaten der 4. September 2026.
Oberembrach liegt im Bezirk Bülach, 14 Kilometer von Zürich entfernt in Richtung nordöstlich. Ende 2025 lebten 1'132 Menschen in Oberembrach. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Der Bestand umfasst 540 Wohnungen und 50 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die ÖV-Güteklasse ist in Oberembrach überwiegend D; sie beschreibt, wie gut die Gemeinde mit Bus und Bahn erschlossen ist. Auch die Leerwohnungsziffer von 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gehört zum Bild: Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Sie schildern uns Ihre Lage, wir hören zu und kommen mit Fakten. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben; Ihr Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert sein kann. Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Ob und wann Sie verkaufen, entscheiden allein Sie.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Oberembrach
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Oberembrach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 1.7.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.71,7 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'445 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Oberembrach, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Bei der Bewertung kommt es auf wenige Grössen an: Zone und Masse, Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Welche Zone gilt, bestimmt, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Seine Grösse zeigt, wie viel Raum dafür vorhanden ist. Über den Zustand und den Umfang möglicher Erneuerungen sagt die Bauperiode etwas aus. Wir rechnen diese Grössen zusammen und zeigen das Ergebnis als Bandbreite. So sehen Sie, woraus sich jede Zahl ergibt.
Das ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern ein nachvollziehbarer Rechenweg. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach in Embrach.
Anlässe für eine Bewertung gibt es verschiedene. Wer erbt, will wissen, was die Liegenschaft wert sein kann. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine Rechnung bei der Entscheidung. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek schafft sie eine Grundlage. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Beides prägt, was auf einem Grundstück möglich ist. Wer verkauft, sollte auch die Steuerfolgen kennen. Dazu finden Sie Erklärungen im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet die Kantonsseite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in den Bauzonen von Oberembrach?
In den Bauzonen liegen 240 Grundstücke auf 21 Hektar. Auf 20 davon steht kein Gebäude; das schliesst laufende Ersatzneubauten ein. Die mittlere Grösse beträgt 690 Quadratmeter. Für Ihre Bewertung zählt, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und was die Bau- und Zonenordnung dort festlegt. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Wie viele Grundstücke in Oberembrach liegen in Hanglage?
50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 43 Prozent sind eben. Die Hanglage kann beeinflussen, wie ein Grundstück bebaut werden kann, und damit seinen Wert. Wir berücksichtigen sie im Rechenweg und zeigen das Ergebnis als Bandbreite. Stand der Gebäudedaten ist der 4. September 2026.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kaufen Sie Grundstücke in Oberembrach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
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Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Oberembrach
Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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