Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Oberembrach · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Oberembrach
Oberembrach: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Eigentumswohnungen in Oberembrach, diskret und ohne Inserat. Wir rechnen zuerst, was die Wohnung im Haus ausmacht, belegen jede Zahl im amtlichen Original und kaufen entweder selbst oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
50Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
540Wohnungen im Bestand
0,56 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
1'132Einwohner · 2025
- Reglement und Fonds geprüft
- Diskret, ohne Inserat
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Erneuern oder so verkaufen
- Lage im Haus zählt
- Geprüfte Käufer
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Oberembrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Eine kernsanierte Wohnung erzielt oft einen anderen Preis. Ob sich eine Erneuerung vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Oberembrach
Wohnung verkaufen in Oberembrach.
Nach Einwohnern ist Oberembrach eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Oberembrach liegt im oberen Bereich.
Von Zürich aus gerechnet liegt Oberembrach rund 14 km nordöstlich, nahe bei Lufingen, Embrach und Pfungen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Oberembrach aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
In Oberembrach stehen rund 540 Wohnungen im Bestand, gestützt auf die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Gebäude mit drei und mehr Wohnungen stehen auf rund 50 Grundstücken. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Für eine Eigentümerin ist sie eine Zahl zur Einordnung, nicht ein Urteil über die eigene Wohnung.
Oberembrach · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner1'132amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand540hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Oberembrach wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Ein gut gefüllter Fonds beruhigt Käufer. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Käufer lesen die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre: Was ist an Dach, Fassade und Heizung geplant, was wurde beschlossen?
Reglement und Nutzungsrechte
Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung stehen im Reglement und gehören ins Dossier.
Markt in Oberembrach
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,56 %.
Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Oberembrach liegt im Bezirk Bülach, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 14 Kilometern zur Stadt. Ortschaft der Gemeinde ist Oberembrach selbst. Laut amtlicher Statistik leben in Oberembrach 1'132 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung von Oberembrach um +2,4 Prozent. Für die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr gilt überwiegend die Güteklasse D, wobei A eine sehr gute und D eine geringe Erschliessung bedeutet. Wer in Oberembrach eine Wohnung verkaufen will, findet in diesen Angaben einen ersten Rahmen für die Gemeinde.
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Bestand von Oberembrach der Ausgangspunkt. Im Bestand stehen rund 540 Wohnungen. Gebäude mit drei und mehr Wohnungen gibt es auf rund 50 Grundstücken. Die Bauzonen umfassen 21 Hektar, verteilt auf rund 240 Grundstücke. Davon sind rund 20 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Rund 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage. Laut Bau- und Zonenordnung gibt es in Oberembrach Wohnzonen und eine Kernzone. Wer eine Eigentumswohnung in Oberembrach verkauft, sollte wissen, in welcher Zone das Haus steht, denn sie legt fest, was dort baulich möglich ist. Welche Masse gelten, erklärt die Seite Bauen in Oberembrach nach Zonenordnung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Fonds und Beiträge
Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft; Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Offene Beiträge regelt der Kaufvertrag.
Art. 712l ZGB
Vermietete Wohnung
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet ihn nicht; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Art. 261 OR
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Mit vollständigen Unterlagen geht der Verkauf schneller, und Nachverhandlungen bleiben aus. Wir stellen das Dossier zusammen und holen, was fehlt.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir klären, was im Haus steht, welche Unterlagen zum Stockwerkeigentum vorliegen und was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Sie wählen zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Im geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Ende steht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung der Mietvertrag
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · BesprechungPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählen mehrere Dinge zusammen. Die Lage im Haus, der Zustand der Wohnung und des Gebäudes, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer bestimmen, was ein Käufer prüft. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen; begründet werden kann es schon vor dem Bau, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Wir rechnen die Zahlen und belegen sie im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung.
Ist die Wohnung vermietet, bleibt ein Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Im Kanton liegt die mittlere Netto-Miete bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Wert und sagt nichts über Ihre Wohnung.
Mögliche Anlässe sind eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann hilft ein ruhiger Verkauf ohne Schild und ohne Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Wie ein Haus statt einer Wohnung behandelt wird, zeigt Haus verkaufen in Oberembrach.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Wer eine selbst bewohnte Wohnung verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie gross ist der Wohnungsbestand in Oberembrach?
Die amtlichen Gebäudedaten weisen für Oberembrach rund 540 Wohnungen im Bestand aus (Stand 4. September 2026). Auf rund 50 Grundstücken stehen Gebäude mit drei und mehr Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Diese Zahlen ordnen den Bestand ein, den Wert Ihrer Wohnung bestimmen sie nicht.
Wie viele Einwohner hat Oberembrach und wie hat sich die Zahl verändert?
Oberembrach zählt 1'132 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik, Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +2,4 Prozent. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 117 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Wir erklären Ihnen gern, was diese Werte für Ihren Verkauf bedeuten.
Wem gehört der Erneuerungsfonds, wenn ich verkaufe?
Der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt, er bleibt im Haus und kommt dem Käufer zugute. Ein gut gefüllter Fonds ist deshalb ein Argument für den Preis. Wir zeigen ihn im Dossier zusammen mit den geplanten Sanierungen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
Mit vollständigen Unterlagen und einem nachvollziehbaren Preis oft wenige Wochen bis zur Beurkundung. Entscheidend ist der Kreis der Käufer: Wir sprechen gezielt an, statt breit zu inserieren. Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, und den Termin beim Notariat bestimmen Sie mit.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Oberembrach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Weiter in Oberembrach
Weitere Themen in Oberembrach.
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Oberembrach
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Oberembrach
Eine Bandbreite statt einer Zahl aus dem Bauch, im Gespräch erklärt.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Oberembrach
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Oberembrach bauen?
Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Oberembrach
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Oberembrach
Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in OberembrachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Oberembrach?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.