Oberembrach · Kanton Zürich
Was gilt, wenn ich meinen Bauernhof in Oberembrach verkaufen will? Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG), und beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke gilt das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland in Oberembrach und klärt zuerst, was gilt, bevor ein Preis fällt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Oberembrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Zwei Welten
Ein Bauernhaus im Dorfkern oder am Dorfrand, das in einer Kern- oder Wohnzone liegt, wird verkauft wie jede andere Liegenschaft. Entscheidend sind Zone, Schutz des Ortsbildes und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Zonenkonform ist hier nur, was der Landwirtschaft dient; andere Nutzungen brauchen eine Ausnahmebewilligung. Landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen zudem dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Ausgangslage in Oberembrach
Rund 14 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Oberembrach Lufingen, Embrach und Pfungen in der Nähe.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Nach Einwohnern ist Oberembrach eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Oberembrach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Die Landwirtschaftszone von Oberembrach umfasst 340 Grundstücke auf 659 Hektar. Auf 110 Grundstücken steht ein Gebäude. Die Bauzonen umfassen dagegen 21 Hektar. Die Zonenangaben gelten mit Stand 14. Oktober 2026. Ob ein Grundstück in der einen oder anderen Zone liegt, entscheidet darüber, welche Regeln für Bauten und den Verkauf gelten.
Oberembrach im Profil
Sie umfassen 21 Hektar und 240 Grundstücke, davon sind 20 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie nennt also nicht nur unbebautes Land. Das Zonenbild von Oberembrach kennt zwei Wohnzonen und eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer fest, Ausnützungsziffer und Vollgeschosse bleiben dort offen. In der Kernzone sind Baumassenziffer und Vollgeschosse amtlich festgelegt. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 690 m². Bei 42 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960. Im Bestand zählt die Gemeinde 540 Wohnungen, und 50 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus.
Die Landwirtschaftszone von Oberembrach misst 659 Hektar und umfasst 340 Grundstücke. Auf 110 davon steht ein Gebäude, etwa ein Wohnhaus, eine Scheune oder ein Stall. In Oberembrach leben 1'132 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +2,4 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; sie beträgt 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Steuerfuss liegt bei 117 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Die Gemeinde liegt nordöstlich von Zürich, in 14 Kilometern Distanz. Mehr zur Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Oberembrach.
Bäuerliches Bodenrecht
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde.
Art. 61 BGBB
In der Regel erhält die Bewilligung nur, wer das Land selbst bewirtschaftet.
Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB
Umbauten und neue Nutzungen ausserhalb der Bauzone sind nur mit Ausnahmebewilligung möglich; bestehende, nicht mehr zonenkonforme Bauten geniessen einen Bestandesschutz.
Art. 24 und 24c RPG
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Oberembrach.
Diskrete Vermittlung
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Exklusivmandat
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Oberembrach
Wer einen Bauernhof in Oberembrach verkaufen will, klärt zuerst die Zone. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ein Bauernhaus, eine Scheune oder ein Stall lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres anders nutzen oder erweitern. Massgebend sind dabei auch das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wir sagen offen, was für Ihre Gebäude gilt, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Gemeinsam mit Ihnen prüfen wir, welche Ihrer Grundstücke landwirtschaftlich sind, und legen dar, was das für den Erwerb bedeutet. Mögliche Anlässe für einen Verkauf sind eine Erbschaft, die Pensionierung oder ein Betrieb, der nicht weitergeführt wird. Wer gemeinsam mit Geschwistern erbt, findet Hinweise auf der Seite Liegenschaft der Erbengemeinschaft verkaufen. Auch eine Hypothek, die ausläuft, kann Anlass sein, die Lage in Ruhe zu ordnen.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig für Oberembrach ist das Grundbuchamt Embrach. Liegt ein Teil Ihres Landes in der Bauzone, prüfen wir diesen Teil getrennt, etwa mit der Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks. Jede Zahl, die wir Ihnen dazu nennen, ist im amtlichen Original belegt.
Massgebend sind zudem das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Für Bauten und Umnutzungen ausserhalb der Bauzone setzt das Bundesrecht enge Grenzen (Art. 24 ff. RPG), und beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke gilt das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Gültig wird ein Kauf erst mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eine Übersicht zum Verkauf finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Besteuerung eines Gewinns aus dem Verkauf lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Gerne klären wir diese Punkte für Ihren Hof im persönlichen Gespräch.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Zone, Gebäude, Rechtslage. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Es gibt kein Inserat und kein Schild. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Den Verkauf beurkundet die Notarin oder der Notar.
Häufige Fragen
Die Landwirtschaftszone misst 659 Hektar und umfasst 340 Grundstücke. Auf 110 davon steht ein Gebäude. Die Bauzonen sind mit 21 Hektar erfasst (Stand 14. Oktober 2026). Für Eigentümer heisst das: Zuerst klären wir, in welcher Zone Ihre Parzelle liegt, denn davon hängen Bauregeln und Käuferkreis ab.
Von den 240 Grundstücken in den Bauzonen sind 20 ohne Gebäude. Die Zahl ist gerundet und zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie nennt also nicht nur unbebautes Land. Gehört Ihnen ein Hof mit Landanteil in der Bauzone, prüfen wir diesen Teil gesondert, anhand der Bau- und Zonenordnung.
Manchmal. Das Abtrennen von Teilen eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist grundsätzlich verboten und nur mit einer Bewilligung ausnahmsweise möglich (Art. 58 und 60 BGBB). Ob und wie das Wohnhaus mit Umschwung abgetrennt werden darf, hängt vom Einzelfall ab. Wir klären es mit der zuständigen Behörde, bevor ein Käufer davon erfährt.
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Ja, wenn sie in der Bauzone liegen, auch sanierungsbedürftig und aus Erbengemeinschaften. Für landwirtschaftliche Grundstücke ausserhalb der Bauzone vermitteln wir an Käufer, die sie erwerben dürfen. In beiden Fällen sagen wir Ihnen offen, was möglich ist und welche Bewilligungen nötig sind.
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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