Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Oberembrach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Oberembrach
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert, und wer kauft es diskret? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Oberembrach an geprüfte Käufer. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
45Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
540Wohnungen im Bestand
0,56 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
1'132Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Oberembrach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberembrach.
Nach Einwohnern ist Oberembrach eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Oberembrach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Mit seinem Steuerfuss liegt Oberembrach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Oberembrach liegen in der Wohnzone 1.7, der Kernzone A und der Wohnzone 2.4.
In Oberembrach leben 1'132 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Für Mehrfamilienhäuser gibt es 45 Grundstücke, auf denen insgesamt rund 250 Wohnungen stehen.
Oberembrach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand540hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Oberembrach im Profil
Was Oberembrach ausmacht.
Beim Bauen beginnt das Bild von Oberembrach. Die Bauzonen umfassen 21 Hektar mit rund 240 Grundstücken. Die Bau- und Zonenordnung von Oberembrach kennt Wohnzonen und eine Kernzone. In den Wohnzonen legt sie die Baumassenziffer amtlich fest, bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht sie keine Vorgabe. In der Kernzone gelten Baumassenziffer und Vollgeschosse. Von den Bauzonen-Grundstücken sind rund 20 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gebäudedaten stammen mit Stand 4. September 2026 aus amtlichen Quellen.
Für ein Mehrfamilienhaus in Oberembrach ist der Bestand der Ausgangspunkt. Rund 45 Grundstücke haben ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, darin liegen rund 250 Wohnungen. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 540 Wohnungen. Auf 42 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stehen Bauten aus der Zeit vor 1960; das kann bei Zustand und Erneuerung ein Thema sein. Oberembrach liegt nordöstlich von Zürich, rund 14 Kilometer entfernt, im Bezirk Bülach. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Oberembrach liegt bei 690 Quadratmetern. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Dann rechnen wir: Gebäude, Mieten, Zustand und Nutzungsreserve, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Sie haben zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer wie Pensionskassen, Family Offices und private Investoren. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Oberembrach
Was Sie in Oberembrach wissen sollten.
Käufer von Renditeobjekten rechnen mit drei Grössen: Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau kann den Wert des Grundstücks mitbestimmen. Wie viel Reserve da ist, klären wir vor dem Preisgespräch. Mehr dazu finden Sie unter Ersatzneubau und Verdichtung in Oberembrach.
Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein Vergleichswert, kein Ersatz für Ihre Mietverträge. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Wir begleiten Sie in jeder dieser Lagen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Oberembrach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Oberembrach?
Rund 45 Grundstücke haben ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, die Zahl ist gerundet. Darin liegen rund 250 Wohnungen, im ganzen Bestand der Gemeinde sind es rund 540. Die Angaben stammen aus amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026. Wir prüfen für Ihr Haus, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Oberembrach aus?
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand. In Oberembrach beträgt sie 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie eine Kennzahl zur Vermietungssituation der Gemeinde. Für Ihr Haus zählen zusätzlich Mietverträge, Zustand und Lage; diese Punkte rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Kaufen Sie Grundstücke in Oberembrach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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