Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Zollikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Zollikon
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Ersatzneubau in Zollikon. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und zeigen den Direktankauf, die stille Vermittlung und den Tausch von Land gegen eine Wohnung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'300Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
57 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
800 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
13'737Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Zollikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Zollikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,72 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Zollikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Zollikon.
Am häufigsten sind in Zollikon Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1919 bis 1945 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1946 bis 1960.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Zollikon liegen in der Wohnzone 2.10, der Wohnzone 1.75 und der Wohnzone 1.60.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Zollikon misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Zollikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Zollikon liegen 2'300 Grundstücke auf 268 Hektar. Davon tragen 310 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für 220 Wohnungen liegt eine Bewilligung vor oder sie sind im Bau (Stand 4. September 2026). Auf 770 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,72 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Zollikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196057 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte800 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen770hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand7'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Riesbach-ZürichamtlichSitz in Zürich 8
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Zollikon im Profil
Was Zollikon ausmacht.
Zollikon zählte im Jahr 2025 13'737 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung der Gemeinde um +3,2 Prozent. Der Bestand umfasst 7'000 Wohnungen. Hinter jedem Haus stehen Menschen mit eigenen Plänen. Wer erbt, vor der Pensionierung steht oder ein Haus bewohnt, das zu gross geworden ist, fragt sich, was mit dem Grundstück geschehen soll. Auch eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, kann Anlass sein, über einen Ersatzneubau in Zollikon nachzudenken. Ob erhalten, erweitern oder neu bauen: Am Anfang steht die Rechnung.
In den Wohn- und Mischzonen von Zollikon stehen 1'300 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 57 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Gemeinde Zollikon gehört zum Bezirk Meilen und umfasst die Ortschaften Zollikon und Zollikerberg. Sie liegt südöstlich der Stadt, rund 5 Kilometer entfernt. 59 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 6 Prozent in steiler Hanglage. Eben sind 35 Prozent der Grundstücke. Die Neigung einer Parzelle beeinflusst, wie ein Neubau gestellt und erschlossen werden kann. Wer ein Haus in Zollikon verkaufen möchte, betrachtet deshalb Alter, Lage und Grösse des Grundstücks gemeinsam, bevor ein Weg feststeht.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Zollikon im Schnitt.
In Zollikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,25 und 2,9 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 8,1 und 11,8 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.75Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · OeMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Zollikon.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zollikon
Was Sie in Zollikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg sich anbietet, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Die Wohnzonen in Zollikon legen als amtliches Mass die Baumassenziffer fest, teils zusammen mit der Gebäude- oder Fassadenhöhe. Eine Ausnützungsziffer ist dort ausdrücklich nicht vorgegeben. Was zusätzlich erlaubt ist, entscheidet, ob sich ein Neubau überhaupt lohnt.
Auch die Grösse der Parzelle zählt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 800 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 470, ein Viertel grösser als 1'170 Quadratmeter. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Wer die Nutzungsreserve des Grundstücks berechnen lässt, sieht, wie viel Spielraum die Parzelle bietet.
Mieter verdienen besondere Sorgfalt. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert? Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach stehen die Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Zollikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zollikon kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In den Wohn- und Mischzonen stehen 1'300 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich ein Ersatzneubau auf einem davon eignet, sagt diese Zahl nicht. Das entscheiden die Bau- und Zonenordnung, die Parzelle und die Mietverhältnisse. Wir rechnen das für Ihr Grundstück im Gespräch durch.
Wie viel wird in Zollikon aktuell neu gebaut?
Für 220 Wohnungen liegt eine Bewilligung vor oder sie sind im Bau (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude gibt es 310; diese Zahl zählt laufende Ersatzneubauten mit. Der Bestand liegt bei 7'000 Wohnungen. So lässt sich einordnen, wie gross die Bautätigkeit im Verhältnis zum Bestand ist.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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