W 2.10
Wohnzone 2.10
rund 550 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,1 m³/m²
Zollikon · Kanton Zürich
Was darf ich in Zollikon bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Zollikon die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung. Zollikon liegt im Bezirk Meilen. Wir rechnen, was die Zone erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
12Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
268 haBauzonen
2'300Bauzonen-Grundstücke
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
13'737Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Zollikon und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Zollikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Zollikon.
In Zollikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,25 und 2,9 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 8,1 und 11,8 m fest.
Die Bau- und Zonenordnung von Zollikon kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone und eine Zone für öffentliche Bauten. Bei den Wohnzonen und den Wohn- und Gewerbezonen legt sie die Baumassenziffer fest, meist ergänzt durch die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. In der Kernzone sind es die Vollgeschosse.
Bei den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen und der Zone für öffentliche Bauten sagt die Ordnung ausdrücklich, dass es keine Vorgabe zur Ausnützungsziffer gibt. Die Liste unten zeigt die Zonen mit ihren Massen, wie die Gemeinde sie schreibt. Eine Bewilligung stellt sie nicht in Aussicht.
Wohnzonen
W 1.75
Wohnzone 1.75
rund 380 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,75 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W 1.60
Wohnzone 1.60
rund 350 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W 1.35
Wohnzone 1.35
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,35 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W 2.20
Wohnzone 2.20
rund 160 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,2 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 8,1 mArt. 15
W 2.40
Wohnzone 2.40
rund 140 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,4 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 11,8 m
W 1.25
Wohnzone 1.25
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,25 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W 2.60
Wohnzone 2.60
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,6 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 11,8 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG 2.70
Wohnzone G 2.70
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,7 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 11,8 m
WG 2.90
Wohnzone G 2.90
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,9 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 11,8 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 250 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
Zonen für öffentliche Bauten
Oe
Zone für öffentliche Bauten
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,7 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Zollikon
Was darf ich bauen in Zollikon.
In Zollikon liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Zollikon und Zollikerberg.
Von Zürich aus gerechnet liegt Zollikon rund 5 km südöstlich, nahe bei Küsnacht, Zumikon und Kilchberg.
Nach Einwohnern ist Zollikon eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Meilen, der 11 Gemeinden zählt.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Zollikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Zollikon haben rund 2'300 Grundstücke eine Zone, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt. Die Gemeinde führt 12 Zonen mit solchen Massen (Stand der Zonenangaben: 13. Oktober 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 800 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 470, ein Viertel grösser als 1'170 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, wie unterschiedlich die Ausgangslage von Parzelle zu Parzelle sein kann.
Zollikon · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'300hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen268 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude310hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte800 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Riesbach-ZürichamtlichSitz in Zürich 8
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Zollikon gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 1.75Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · OeMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Zollikon im Profil
Was Zollikon ausmacht.
Zollikon liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich aus und rund 5 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Zollikon und Zollikerberg. Im Jahr 2025 lebten hier 13'737 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +3,2 Prozent. Diese Angaben stammen aus der amtlichen Statistik, Stand 1. Juni 2026.
Für die Frage, was Sie bauen dürfen, zählt zuerst der Boden. Die Bauzonen umfassen 268 Hektar mit rund 2'300 Grundstücken. Davon tragen rund 310 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei den Bauzonen-Grundstücken liegt der Anteil in Hanglage bei 59 Prozent, in steiler Hanglage bei 6 Prozent und auf ebenem Boden bei 35 Prozent. Das Gelände gehört bei jedem Bauprojekt zur Ausgangslage.
Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 57 Prozent (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Bei älteren Gebäuden lohnt der Blick darauf, was die heutige Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das Wohnungsangebot im Ort besteht aus rund 7'000 Wohnungen. Zum Stand 4. September 2026 waren rund 220 Wohnungen bewilligt oder im Bau. Auf rund 770 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Zollikon wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Vollgeschosse
Geschosse über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche. Sie können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Zollikon hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Zollikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 2.10.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2.102,1 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'785 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Zollikon
Was Sie in Zollikon wissen sollten.
Was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen, bestimmt zuerst die Zone. Aus ihr folgen die Masse, die die Bau- und Zonenordnung amtlich festlegt. In Zollikon sind das bei den Wohnzonen vor allem die Baumassenziffer und in vielen Zonen zusätzlich die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Die Baumassenziffer setzt das zulässige Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Sie beantwortet daher die Frage, wie gross ein Gebäude werden darf, besser als ein Blick auf den Bestand.
Daneben bestimmen weitere Punkte, was möglich ist: Grenzabstände, die Hanglage, die Lärm-Empfindlichkeitsstufe, die jede Zone hat (Art. 43 LSV), und Einträge im Grundbuch. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen dort (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Beim Grundbuchamt Riesbach-Zürich in Zürich 8 lässt sich das prüfen. Wer ein Grundstück an einem Gewässer besitzt, beachtet zudem: Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Wer erbt, will wissen, was auf dem Land möglich ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Frage, ob ein Ersatzneubau denkbar ist. Auch bei einer auslaufenden Hypothek oder einer Trennung lohnt sich die Klarheit über die Bebaubarkeit, bevor über einen Preis gesprochen wird. Mehr dazu finden Sie unter Ersatzneubau und Verdichtung in Zollikon.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Den Rahmen für den ganzen Kanton erklärt Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Wir beginnen mit Ihrer Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Im persönlichen Gespräch erhalten Sie unsere erste Einschätzung, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Wollen Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, oder das Exklusivmandat als stille Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Beim Direktankauf gibt es einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Unsere Methode zur Prüfung eines Grundstücks beschreibt die Schritte im Detail.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Zollikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zollikon liegen in einer Zone mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 2'300 Grundstücke in 12 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt (Stand der Zonenangaben: 13. Oktober 2026). Insgesamt gibt es rund 2'300 Grundstücke in Bauzonen. Für Ihre Parzelle zählt aber ihre Zone, und die klären wir in der Grundstückprüfung oder im Gespräch.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Zollikon und wie liegen sie im Gelände?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 800 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 470, ein Viertel grösser als 1'170 Quadratmeter. In Hanglage liegen 59 Prozent, in steiler Hanglage 6 Prozent und auf ebenem Boden 35 Prozent. Grösse und Gelände gehören in jede Bebaubarkeitsprüfung.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Zollikon wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in ZollikonGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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