W2/35
Wohnzone zweigeschossig
rund 560 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 18, Art. 19, Art. 20
Volketswil · Kanton Zürich
Was darf ich in Volketswil bauen?
Was darf ich in Volketswil bauen? Diese Frage beantwortet die Zone Ihres Grundstücks. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Volketswil die Bebaubarkeit nach Bau- und Zonenordnung und zeigt, welche Masse amtlich festgelegt sind. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
14Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
380 haBauzonen
2'500Bauzonen-Grundstücke
60Baugesuche in 12 Monaten
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
19'948Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
- Bau- und Zonenordnung
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Volketswil und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Volketswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Volketswil.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Volketswil vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 55 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 5 und 11,4 m.
In Volketswil kommen mehrere Zonenarten vor: Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen sowie Industriezonen. Die Wohnzonen unterscheiden sich in der Zahl der zulässigen Geschosse. Bei den meisten Wohn- und Gewerbezonen legt die Ordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Bei den Quartiererhaltungszonen und den Kernzonen sind es die Vollgeschosse.
In den Industriezonen gilt die Baumassenziffer. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse macht die Ordnung dort ausdrücklich keine Vorgabe. Die Masse selbst zeigt die Liste darunter. Mehr zur Berechnung finden Sie auf der Seite zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel.
Wohnzonen
W2/30
Wohnzone zweigeschossig
rund 290 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 18, Art. 19, Art. 20
W1/30
Wohnzone eingeschossig
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 1
- Fassadenhöhe
- 5 mArt. 18, Art. 19, Art. 20
W2/45
Wohnzone zweigeschossig
rund 170 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,8 mArt. 18, Art. 19, Art. 20
W3/55
Wohnzone dreigeschossig
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11 mArt. 18, Art. 19, Art. 20
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2/45
Wohn- und Gewerbezone zweigeschossig
rund 220 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 21, Art. 22, Art. 23
QI
Quartiererhaltungszone I
rund 110 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 14
WG3/55
Wohn- und Gewerbezone dreigeschossig
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11,4 mArt. 21, Art. 22, Art. 23
QIII
Quartiererhaltungszone III
rund 40 Grundstücke- Vollgeschosse
- 3
Kern- und Zentrumszonen
K I
Kernzone I
rund 360 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 4
K II
Kernzone II
rund 190 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 11
Industrie- und Gewerbezonen
Ia
Industriezone mit niedriger Ausnützung
rund 100 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 13,5 mArt. 24
- Gesamthöhe
- 17 mArt. 24
Ib
Industriezone mit mittlerer Ausnützung
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 17,5 mArt. 24
- Gesamthöhe
- 21 mArt. 24
Ic
Industriezone mit hoher Ausnützung
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 9 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 21,5 mArt. 24, Art. 31
- Gesamthöhe
- 25 mArt. 24, Art. 31
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Volketswil
Was darf ich bauen in Volketswil.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Volketswil umfasst zwei Ortschaften: Volketswil und Gutenswil.
Von Zürich aus gerechnet liegt Volketswil rund 12 km östlich, nahe bei Greifensee, Schwerzenbach und Fehraltorf.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Volketswil die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Uster mit seinen 10 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Volketswil etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Volketswil gibt es 14 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt. Sie betreffen rund 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Die Gemeinde zählt 19'948 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) und rund 8'700 Wohnungen im Bestand. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,7 Prozent. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 60 Baugesuche publiziert.
Volketswil · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'500hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen380 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude320hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate60hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Volketswil gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Volketswil im Profil
Was Volketswil ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Volketswil alles mit dem Zonenbild. In den Bauzonen von Volketswil liegen rund 2'500 Grundstücke auf einer Fläche von 380 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 320 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Der Median bedeutet: Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner als 550 Quadratmeter, die andere Hälfte grösser. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter. Die Fläche einer Parzelle ist wichtig, weil die Ziffern der Bau- und Zonenordnung auf sie bezogen werden. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Volketswil rund 60 Baugesuche publiziert.
Volketswil liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich, in einer Entfernung von 12 Kilometern. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Volketswil und Gutenswil. Im Gebäudebestand von Volketswil weisen 16 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960 auf (Stand 4. September 2026). Rund 410 Grundstücke in Volketswil tragen ein Mehrfamilienhaus. Der Bestand umfasst rund 8'700 Wohnungen. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 70 Prozent eben, 26 Prozent liegen am Hang und 4 Prozent in steiler Hanglage. Die Hanglage kann beeinflussen, wie Geschosse und Höhen auf einer Parzelle gemessen werden. In Volketswil sind 220 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Wer die Möglichkeiten seines Grundstücks kennen will, findet im Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks einen ersten Einstieg.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Volketswil hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Volketswil hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Volketswil.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Volketswil
Was Sie in Volketswil wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt von der Zone Ihres Grundstücks ab. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Jede Zone legt eigene Masse fest, etwa die Ausnützung, die Baumasse oder die Zahl der Vollgeschosse. Wo die Ordnung keine Vorgabe macht, zeigt die Seite das ausdrücklich an. Eine Zahl allein sagt noch nichts: Sie wird erst durch die Grösse und den Zuschnitt der Parzelle zu einer Baumöglichkeit.
Zusätzlich können weitere Punkte ein Baufeld einschränken. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf.
Anlass für die Frage kann ein Erbe sein, eine Pensionierung, eine Trennung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Weiter hilft die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel. Im Baubewilligungsverfahren gibt es im Kanton Zürich kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG).
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der jeweiligen Gemeinde. Was für Volketswil gilt, lesen Sie zusammen mit dem Kantonsthema zum Bauen im Kanton Zürich. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Versäumt man das, geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG).
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, und wir zeigen Ihnen das Grundstück im Luftbild und im Katasterplan. Danach rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ergibt sich daraus? Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Danach entscheiden Sie, ob Sie selbst bauen oder verkaufen. Wir bieten zwei Wege: den Direktankauf, bei dem wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Auch Land gegen Wohnung ist möglich, die Wohnung wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Die Prüfung ersetzt keine Baubewilligung. Näheres steht in unserer Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Volketswil: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Volketswil gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. In Volketswil legt die Bau- und Zonenordnung in 14 Zonen Masse amtlich fest, sie betreffen rund 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, prüfen wir im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir damit nicht in Aussicht.
Wie viele Grundstücke in Volketswil sind noch unbebaut?
In den Bauzonen liegen rund 2'500 Grundstücke, davon sind rund 320 ohne Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt daher nichts über einzelne Parzellen. Ob ein bestimmtes Grundstück bebaubar ist, klären wir mit Ihnen im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Gilt das auch für Volketswil und Gutenswil?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Volketswil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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