Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Volketswil · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Volketswil
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Volketswil, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Volketswil den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer: still, ohne Inserat, mit gerechneten Zahlen. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
380Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
8'700Wohnungen im Bestand
0,36 %Leerwohnungsziffer
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
101 %Steuerfuss · 2026
19'948Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Volketswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Volketswil
Mehrfamilienhaus verkaufen in Volketswil.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Volketswil die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Uster mit seinen 10 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Volketswil aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Volketswil liegt im mittleren Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone zweigeschossig, die Kernzone I und die Wohnzone zweigeschossig.
In Volketswil ist bei rund 380 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten rund 6'700 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer misst, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand; sie betrug 0,36 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bewilligt oder im Bau sind rund 220 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Einwohnerzahl lag bei 19'948 (Stand 2025).
Volketswil · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen410hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand8'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde101 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196016 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Volketswil im Profil
Was Volketswil ausmacht.
Die Bauzonen von Volketswil umfassen 380 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026), verteilt auf rund 2'500 Grundstücke. Davon sind rund 320 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen mit eingeschossiger, zweigeschossiger und dreigeschossiger Bauweise über Wohn- und Gewerbezonen und Kernzonen bis zu Industriezonen. In den Wohnzonen und den meisten Wohn- und Gewerbezonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest, in den Kernzonen und den Quartiererhaltungszonen die Vollgeschosse. Für die Industriezonen gilt die Baumassenziffer, Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind dort ausdrücklich offen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist grösser als 1'100 Quadratmeter. Eben sind 70 Prozent der Bauzonen-Grundstücke.
Im Bestand von Volketswil stehen rund 8'700 Wohnungen. Auf rund 410 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 16 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde liegt 12 Kilometer östlich von Zürich und besteht aus den Ortschaften Volketswil und Gutenswil. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Volketswil rund 60 Baugesuche publiziert. Die ÖV-Güteklasse beschreibt, wie gut ein Gebiet mit Bahn und Bus erschlossen ist; in Volketswil gilt überwiegend die Klasse C. Das Thema Ersatzneubau und Verdichtung in Volketswil zeigt, was die Bau- und Zonenordnung für ältere Häuser bedeuten kann.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie vorab, was darauf möglich ist.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Volketswil
Was Sie in Volketswil wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Genau diese Punkte klären wir, bevor über einen Preis gesprochen wird. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt die Prüfung der Aufstockungsreserve. Als Käufer kommen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren in Frage.
Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Auch eine Trennung kann dazu führen. Wir begleiten Sie in jeder dieser Lagen, ohne Zeitdruck.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Volketswil: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Volketswil?
Bei rund 380 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude; sie enthalten rund 6'700 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es rund 8'700 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Was das für Ihr Haus bedeutet, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Wie viele Wohnungen sind in Volketswil bewilligt oder im Bau?
Bewilligt oder im Bau sind rund 220 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Zudem wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 60 Baugesuche publiziert. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit am Stichtag. Wir ordnen sie im Gespräch für Ihre Liegenschaft ein und belegen sie im amtlichen Original.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Volketswil an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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