Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Volketswil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Volketswil
Lohnt sich bei meinem älteren Haus ein Ersatzneubau? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Volketswil, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, und begleitet Sie danach beim Verkauf an Entwickler, beim Direktankauf oder bei Land gegen Wohnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
450Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
16 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
60Baugesuche in 12 Monaten
19'948Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Volketswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Volketswil liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,36 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Volketswil
Ersatzneubau und Verdichtung in Volketswil.
Am häufigsten sind in Volketswil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Volketswil die Wohnzone zweigeschossig, die Kernzone I und die Wohnzone zweigeschossig die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Volketswil misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Volketswil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Wohn- und Mischzonen von Volketswil stehen 450 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Sie bilden den Kreis, in dem sich die Frage nach Erhalt, Aufstockung oder Neubau stellt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'100 Quadratmeter. Die Zahlen beschreiben den Bestand, nicht Ihr einzelnes Grundstück.
Volketswil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196016 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen410hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand8'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate60hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Volketswil im Profil
Was Volketswil ausmacht.
Wer in Volketswil über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen umfassen 380 Hektar und 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 320 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Volketswil reicht von eingeschossigen bis zu dreigeschossigen Wohnzonen, dazu kommen Wohn- und Gewerbezonen, Quartiererhaltungszonen, Kernzonen und Industriezonen. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Uster und liegt östlich von Zürich, rund 12 Kilometer entfernt.
Zu Volketswil gehören die Ortschaften Volketswil und Gutenswil. Bei der Bautätigkeit zeigen die amtlichen Daten 60 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind 220 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Im Gebäudebestand von Volketswil stehen auf 410 Grundstücken Mehrfamilienhäuser, und 16 Prozent der Grundstücke tragen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das ist der Bestand, den wir bei einem Ersatzneubau betrachten. Die Einwohnerzahl lag im Jahr 2025 bei 19'948, und die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,7 Prozent. Wie Sie Immobilien in Volketswil insgesamt einordnen, zeigt die Gemeindeseite.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Volketswil im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Volketswil vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 55 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 5 und 11,4 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Volketswil.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Volketswil
Was Sie in Volketswil wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen von Volketswil legt sie die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Ob auf Ihrem Grundstück Reserve besteht, rechnen wir, bevor wir über einen Preis sprechen. Eine Hilfe dazu ist die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Mieter, Zeit und Kündigungen verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine genaue Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer betrug 0,36 Prozent am Stichtag 1. Juni 2026; sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand von 8'700 Wohnungen an.
Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein Haus hat, das zu gross geworden ist, kann auch verkaufen. Möglich sind der Verkauf an einen Entwickler, der Direktankauf durch uns im Ist-Zustand oder Land gegen Wohnung. Bei Letzterem bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was im Kanton Zürich gebaut werden darf. Bei einem Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH).
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung erscheint Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt; jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Erst dann sprechen wir über einen Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Volketswil: Ihre Fragen.
Wie viele Gebäude in Volketswil kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtlich zählen 450 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich bei einem einzelnen Grundstück Erhalt, Aufstockung oder Neubau anbietet, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir im persönlichen Gespräch mit Ihnen durch, kostenlos und unverbindlich.
Wie viel wird in Volketswil derzeit gebaut?
Die amtlichen Daten nennen 60 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind 220 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Gemeinde insgesamt, nicht Ihr Grundstück. Was dort möglich ist, klären wir mit Ihnen im Gespräch.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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