Family Offices
Renditeliegenschaften und Areale, geprüft wie für ein Anlagegremium.
Rorbas · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Rorbas
Wie lässt sich eine Immobilie in Rorbas verkaufen, ohne dass es jemand erfährt? Yaacoubi Immobilien AG kauft in Rorbas selbst im Direktankauf oder verkauft im Exklusivmandat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Es gibt kein Inserat, kein Schild und kein Portal. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
720Bauzonen-Grundstücke
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
420 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
103 %Steuerfuss · 2026
3'078Einwohner · 2025
- Diskrete Vermittlung
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Geprüfte Käufer
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskreter Ankauf
- Off Market in Rorbas
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wer kauft
Geprüfte Käufer statt Publikum.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Mehrfamilienhäuser mit nachhaltigem Ertrag.
Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften, auf denen die Zone mehr erlaubt.
Private Investoren
Wohnungen, Häuser und kleinere Mehrfamilienhäuser als Anlage.
Bauunternehmen
Bauland und Abbruchobjekte für eigene Projekte.
Wir selbst
Beim Direktankauf: eigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Ausgangslage in Rorbas
Off Market verkaufen in Rorbas.
Nach Einwohnern ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Rorbas liegt rund 17 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Rorbas aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2.0, die Kernzone und die Wohnzone 1.8.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rorbas im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Rorbas hat 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für den Verkauf ohne Inserat ist das der Rahmen, in dem wir rechnen. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026, die Gebäudedaten den Stand 4. September 2026.
Rorbas · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke720hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus490hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte420 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was Sie verkaufen
Vom Grundstück bis zur Renditeliegenschaft.
Ob Grundstück, Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Bevor wir über einen Preis sprechen, rechnen wir, was die Liegenschaft nach der Bau- und Zonenordnung von Rorbas trägt. Zu jeder Objektart finden Sie eine eigene Seite.
Grundstück
Bauland und Grundstücke mit älterem Haus, vom Baufeld her gerechnet.
Grundstück verkaufen →Haus
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser, Boden und Gebäude zusammen gerechnet.
Haus verkaufen →Wohnung
Eigentumswohnungen, mit allen Unterlagen der Gemeinschaft.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser mit Mieterspiegel, an Investoren aus unserem Kreis.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Hallen, Werkhöfe und Areale, an Unternehmen und Projektentwickler.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Zeitdruck und mit einer Zahl für alle.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Beim Bauen beginnt, was eine Immobilie in Rorbas ausmacht. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 53 Hektar mit 720 Grundstücken. Davon tragen 100 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone bis zur Kernzone. Die Bau- und Zonenordnung legt bei den Wohnzonen die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse lässt sie offen. In der Kernzone gilt amtlich nur die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Die Gemeinde zählte 25 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis zum Stand 30. Oktober 2026.
Der Gebäudebestand ist gemischt. Bei 32 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel kleiner als 230 und ein Viertel grösser als 820 Quadratmeter. Rorbas liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in 17 Kilometern Distanz zur Stadt. Es zählt 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) und rund 1'300 Wohnungen. Wer in Rorbas eine Immobilie diskret verkaufen möchte, findet auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Rorbas weitere Zahlen.
Off Market
Verkaufen, ohne dass es jemand sieht.
Kein Portal, kein Schild, keine Zeitung: Im Exklusivmandat stellen wir Ihre Immobilie wenigen geprüften Käufern vor, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Beim Direktankauf kaufen wir selbst. Wer davon erfährt, bestimmen Sie.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie die Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Dann wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, mit einem Ansprechpartner und einem belegten Preis. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Sie erhalten einen geschützten Zugang mit dem Stand des Verkaufs und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Ende steht der Notartermin.
Rechtlich gut zu wissen
Gut zu wissen vor dem Verkauf.
Die Familienwohnung
Dient die Liegenschaft der Familie als Wohnung, verkaufen Verheiratete sie nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider.
Art. 169 Abs. 1 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mängel und Gewährleistung
Beim Verkauf einer gebrauchten Liegenschaft wird die Gewährleistung meist wegbedungen; arglistig verschwiegene Mängel deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Steuer an die Gemeinde
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person. Eine Handänderungssteuer gibt es nicht.
§§ 205 und 217 StG ZH
Grundstückgewinnsteuer →Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Rorbas.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · BesprechungBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Vermarktung im StillenGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Off Market heisst: Ihre Immobilie wird nicht öffentlich angeboten. Es gibt kein Inserat, kein Schild und kein Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Vom Verkauf erfahren nur Sie und, im Exklusivmandat, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer: Family Offices, Pensionskassen, Banken, Projektentwickler und private Investoren.
Den Wert bestimmen in Rorbas vor allem drei Dinge: die Zone, die Bauperiode des Gebäudes und die Grösse des Grundstücks. Die Zone entscheidet, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die Bauperiode, von vor 1919 bis ab 2011, zeigt, was auf dem Grundstück steht. Ebenso zeigt die Grundstücksgrösse, was sich darauf umsetzen lässt. Wir rechnen diese Punkte, bevor wir über einen Preis sprechen, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Anlässe für einen stillen Verkauf gibt es verschiedene. Wer erbt, möchte vielleicht Ruhe. Steht die Pensionierung an, wird das Haus möglicherweise zu gross, und bei einer Trennung braucht es eine faire Lösung. Je nach Objekt finden Sie Näheres bei Haus verkaufen in Rorbas, Grundstück und Bauland verkaufen oder geerbte Liegenschaft verkaufen. Preis oder Dauer versprechen wir nicht.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht. Der Kauf braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR). Mehr dazu auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich und bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Rorbas: Ihre Fragen.
Was bedeutet Off Market verkaufen in Rorbas für die Zonen?
Off Market ändert nichts an der Bau- und Zonenordnung, sie bleibt der Massstab. In Rorbas liegen 720 Grundstücke in Bauzonen auf 53 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Davon tragen 100 kein Gebäude. Wir rechnen, was Ihre Zone erlaubt, bevor wir über einen Preis sprechen.
Welche Grundstücke gibt es in Rorbas, die ich verkaufen könnte?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Rorbas ist kleiner als 420 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 230 und ein Viertel grösser als 820 Quadratmeter. Auf 95 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Grösse ist ein Faktor, den wir beim Verkauf ohne Inserat mit Zone und Bauperiode zusammen prüfen.
Was heisst Off Market verkaufen?
Ihre Immobilie wird verkauft, ohne dass sie auf einem Portal, mit einem Schild oder in einer Zeitung erscheint. Wir stellen sie im Exklusivmandat wenigen geprüften Käufern vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit, oder wir kaufen selbst. So bleibt der Verkauf unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Was kostet mich der Verkauf?
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos. Im Exklusivmandat ist ein Honorar nur geschuldet, wenn der Verkauf dank unserer Vermittlung zustande kommt (Art. 413 Abs. 1 OR); Höhe, Laufzeit und wer es trägt, stehen vor der Unterschrift schriftlich im Mandat. Unser Honorar zahlt immer nur eine Seite, nie beide. Beim Direktankauf fällt kein Honorar an, weil wir selbst kaufen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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