Einfamilienhaus
Ein Haus mit Garten, freistehend oder als Reihenhaus, und dazu, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Rorbas · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Rorbas
Yaacoubi Immobilien AG vermittelt in Rorbas Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Wer im Kanton Zürich kaufen möchte, hinterlegt sein Suchprofil, weist Identität und Finanzierung aus und unterzeichnet eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Danach werden Objekte einzeln vorgestellt.
1'300Wohnungen im Bestand
490Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
95Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
0,31 %Leerwohnungsziffer
- Persönlich geprüft
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Suchmandat
- Off Market in Rorbas
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Rorbas und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Das Suchmandat
Ihr Suchprofil, vertraulich geführt.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Rorbas und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht das Gespräch. Sie schildern, was Sie suchen: Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder eine andere Liegenschaft, zum Selbstbewohnen oder als Anlage. Daraus entsteht Ihr Suchprofil. Wir prüfen Identität und Finanzierung, und Sie unterzeichnen eine Vertraulichkeitsvereinbarung.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis von Eigentümern zu Ihrem Profil, melden wir uns einzeln und vertraulich. Sie erhalten ein Dossier aus amtlichen Originalen, jede Zahl mit Beleg. Besichtigung und Angebot laufen über uns, bis zur Beurkundung beim Notar. Das Grundbuchamt Embrach ist für Rorbas zuständig.
Ausgangslage in Rorbas
Off Market kaufen in Rorbas.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Rorbas aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rorbas im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert. In den Bauzonen sind rund 100 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für eine Suche in Rorbas heisst das: Das Angebot am offenen Markt ist nur ein Teil des Bildes.
Rorbas · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus490hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was wir vermitteln
Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus in Rorbas.
Wir vermitteln Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio, Off Market und ohne Inserat. Eine öffentliche Liste führen wir nicht: Passt ein Objekt zu Ihrem Suchprofil für Rorbas, melden wir uns einzeln.
Eigentumswohnung
Wohnungen im Stockwerkeigentum, mit Reglement, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen, bevor Sie entscheiden.
Mehrfamilienhaus
Für Anleger: Mieterspiegel, Mietertrag heute und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Älteres Haus
Liegenschaften mit Erneuerungsbedarf oder für einen Ersatzneubau, mit offen gerechnetem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke, für die Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche schon gerechnet sind.
Gewerbe und Areale
Gewerbeliegenschaften und Areale, für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
In Rorbas leben 3'078 Menschen (Stand 2025, amtliche Statistik). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +6,7 Prozent. Dieser Wert vergleicht die Einwohnerzahl am Anfang und am Ende des Zeitraums und umfasst Zuzüge und Wegzüge ebenso wie Geburten und Todesfälle. Wer in Rorbas Immobilien kaufen möchte, trifft auf einen Bestand von rund 1'300 Wohnungen. Gezählt werden dabei alle Wohnungen, ob vermietet oder vom Eigentümer selbst bewohnt. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Bülach und umfasst die Ortschaft Rorbas. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,31 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand.
Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektar mit rund 720 Grundstücken. Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 420 m². Auf 32 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Welche Bauperioden sonst vertreten sind, zeigt die Seite als Übersicht. Rorbas hat mehrere Wohnzonen, dazu eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie dort nicht vor. Bei der Kernzone ist amtlich die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe festgelegt. Überwiegend ist Rorbas mit der ÖV-Güteklasse C erschlossen; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Den Überblick über die Gemeinde gibt die Gemeindeseite zu Immobilien in Rorbas.
Lage und Umgebung
Wo Rorbas liegt.
Rorbas liegt rund 17 km nördlich von Zürich, im Bezirk Bülach.
In der Nähe liegen Freienstein-Teufen, Bülach, Embrach, Dättlikon und Bachenbülach.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkBülach amtlich
OrtschaftenRorbas (8427) amtlich
Distanz zu Zürichrund 17 km nördlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendC hergeleitet
Gemeinden in der NäheFreienstein-Teufen, Bülach, Embrach, Dättlikon, Bachenbülach hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Bestand
Der Bestand in Rorbas.
Der Bestand von Rorbas nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezeigt ist die Gemeinde, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
25 %
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
28 %
2001 bis 2010
7 %
ab 2011
20 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
230 m²Mitte 420 m²820 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
35 %
Hanglage, 10 bis 25 %
43 %
steiler Hang, über 25 %
22 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Der Weg zum Objekt
Vom Profil zum Notartermin.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Rorbas und Umgebung.
- 02 · PrüfungIdentität und Finanzierung prüfen wir persönlich, nie automatisch.
- 03 · Ein Objekt passtZuerst erhalten Sie Region und Eckdaten, noch ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitNach unterzeichneter Vereinbarung folgen Adresse und Unterlagen.
- 05 · Dossier und BesichtigungExposé, Rechnung und amtliche Originale; besichtigt wird nach Freigabe durch die Eigentümerschaft.
- 06 · BeurkundungAngebot, Notartermin, Eintrag im Grundbuch.
Kaufen nach Schweizer Recht
Was beim Kauf gilt.
Beurkundung
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mängel rasch rügen
Beim Grundstückkauf sind Mängel innert 60 Tagen zu rügen; Mängel, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung.
Art. 219a Abs. 1 OR
Personen im Ausland
Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, brauchen für eine Wohnliegenschaft grundsätzlich eine Bewilligung; für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine. Als Person im Ausland gilt auch, wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft. Eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; es fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Wir leisten keine Rechtsberatung und ziehen für Ihren Fall Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Wir zeigen nicht alles. Wir zeigen, was passt.
«Wir zeigen Ihnen nicht alles, was es gibt, sondern was zu Ihrem Profil passt: einzeln, vorgerechnet und mit den amtlichen Unterlagen. Dafür bleibt jedes Objekt so vertraulich wie Ihr Suchprofil.»
Für wen wir vermitteln
Selbst bewohnen oder anlegen.
Selbst bewohnen
Wer selbst einziehen möchte, erhält dieselben Unterlagen wie ein Investor.
Private Investoren
Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als Anlage, mit Mieterspiegel und Ertrag.
Family Offices und Pensionskassen
Renditeliegenschaften und Areale, aufbereitet für ein Anlagegremium.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften mit Entwicklungsmöglichkeiten, vorgerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Off Market heisst bei uns: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Sie werden einzeln vorgestellt, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat für nie inserierte Objekte, ein hinterlegtes Suchprofil.
Für die Suche zählt zuerst der Bestand. Rorbas hat Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in Wohnzonen, in einer Wohn- und Gewerbezone und in einer Kernzone. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, welche Masse amtlich gelten und welche ausdrücklich keine Vorgabe haben. Das beeinflusst, was auf einem Grundstück möglich bleibt. Die Bauperioden reichen von vor 1919 bis ab 2011, und 43 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 35 Prozent sind eben.
Wer kauft, sollte auch die Rechtslage kennen. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an; beim Kauf entstehen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch. Personen im Ausland brauchen für den Erwerb einer Wohnliegenschaft eine Bewilligung (Art. 2, 5 und 12 BewG). Weitere Hinweise finden Sie unter Immobilien kaufen im Kanton Zürich. Die Gemeinde stellen wir auf der Gemeindeseite zu Rorbas vor.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Rorbas: Ihre Fragen.
Wie viel wird in Rorbas gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert. Dazu kommt: Von rund 720 Bauzonen-Grundstücken haben rund 100 kein Gebäude, wobei laufende Ersatzneubauten mitgezählt werden. Für eine Suche zeigen diese Zahlen den Rahmen der Bautätigkeit, nicht einzelne Objekte. Welche Liegenschaften zu Ihrem Profil passen, klären wir im persönlichen Gespräch.
Wie gross sind die Grundstücke in Rorbas?
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 420 m². Ein Viertel ist kleiner als 230 m², ein Viertel grösser als 820 m². Der Median teilt die Grundstücke in zwei gleich grosse Hälften. Für Ihr Suchprofil hilft er, die Grösse einzuordnen.
Gibt es in Rorbas Häuser oder Wohnungen, die nicht inseriert sind?
Das sagen wir öffentlich bewusst nicht: Liegenschaften aus Exklusivmandaten erscheinen auf keiner Liste und keinem Portal. Hinterlegen Sie ein Suchmandat für Rorbas. Passt ein Haus, eine Wohnung oder eine Liegenschaft aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit allen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Was kostet mich ein Suchmandat?
Das Hinterlegen des Suchprofils und das erste Gespräch sind unverbindlich. Die Konditionen zu einem bestimmten Objekt legen wir offen, bevor Sie Unterlagen dazu erhalten, schriftlich und für jedes Objekt einzeln. Eine Verpflichtung entsteht erst mit einer Vereinbarung zu diesem Objekt, die Sie vor der Unterschrift in Ruhe prüfen.
Kaufen auch Investoren und Family Offices über Sie?
Ja. Zu unseren Käufern gehören Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren. Jede Gruppe rechnet anders: mit Ertrag, mit Entwicklung oder mit dem eigenen Bedarf. Darum stellen wir ein Objekt nur denjenigen vor, für die es passt, und prüfen vorher Identität und Finanzierung.
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