Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Rorbas · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Rorbas
Rorbas im Kanton Zürich: Yaacoubi Immobilien AG kauft Grundstücke und Bauland selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie still im Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, danach sprechen wir über den Preis. Kein Inserat, kein Schild.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
720Bauzonen-Grundstücke
100davon ohne Gebäude
53 haBauzonen
420 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
103 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Zone, Ziffer, Abstände
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Diskret, ohne Inserat
- Baufeld vor dem Preis
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Bezahlt wird, was gebaut und vermietet werden kann. Das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Rorbas
Grundstück verkaufen in Rorbas.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2.0, die Kernzone und die Wohnzone 1.8.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Rorbas etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Rorbas liegt rund 17 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach.
In Rorbas gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
In den Bauzonen von Rorbas stehen 720 Grundstücke auf 53 Hektar. Davon sind 100 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie meint also nicht nur Brachland. Die Angaben zu den Zonen haben den Stand 13. Oktober 2026, jene zu den Gebäuden den Stand 4. September 2026. Sie zeigen, wie der Boden in der Gemeinde heute eingeteilt ist.
Rorbas · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke720hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen53 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte420 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Rorbas trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Rorbas vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,8 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Rorbas
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Rorbas liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 17 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Rorbas. Hier leben 3'078 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Wer ein Grundstück in Rorbas verkaufen will, findet also einen Ort mit einer eigenen Bevölkerungsentwicklung und einem klar umrissenen Siedlungsgebiet vor.
Für den Verkauf eines Grundstücks zählt der Bestand an Bauland. Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektar und 720 Grundstücke. Die Hälfte dieser Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter. Ein Viertel misst weniger als 230 Quadratmeter, ein Viertel mehr als 820 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, wie unterschiedlich gross die Parzellen sind, und warum jedes Grundstück einzeln gerechnet werden muss.
Zur Bautätigkeit gehören 25 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Zahl ist gerundet und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Unter den Bauzonen-Grundstücken stehen 100 ohne Gebäude, darunter auch laufende Ersatzneubauten. Wer hier Land besitzt, findet im Überblick über Immobilien in Rorbas weitere Zahlen zum Ort.
Höhen und Abstände
Was in Rorbas gebaut werden darf.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W2.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
So sieht unsere Rechnung für ein Bauland aus: Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, Baulinie und Grenzabstände, das Baufeld und darin der mögliche Neubau. Für Ihr Grundstück in Rorbas rechnen wir mit den Werten der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Vermarktung im StillenNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Was ein Käufer für Bauland bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. In Rorbas bestehen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone. In den Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. In der Kernzone ist amtlich nur die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe geregelt.
Darum rechnen wir zuerst: Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Auch die Lage des Grundstücks fliesst ein. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 35 Prozent eben, 43 Prozent in Hanglage und 22 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Bei einem Haus mit grossem Grundstück prüfen wir, ob der Boden mehr Spielraum bietet als der Bestand.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Wer erbt, wer pensioniert wird oder wessen Haus zu gross geworden ist, steht vor dieser Frage. Bei Bauland bleibt auch Land gegen Wohnung in Rorbas ein dritter Weg: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau. Sie wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu lesen Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf ist erst mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB), hier beim Grundbuchamt Embrach.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Rorbas: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rorbas liegen in der Bauzone?
In den Bauzonen von Rorbas liegen 720 Grundstücke auf 53 Hektar. Davon sind 100 Grundstücke ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse (Median) beträgt 420 Quadratmeter. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, rechnen wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung nach.
Wie viel wird in Rorbas gebaut?
Die Gemeinde publizierte 25 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Zahl ist gerundet und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Daneben hatte Rorbas 1'300 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,31 Prozent. Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kaufen Sie Grundstücke in Rorbas auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Weiter in Rorbas
Weitere Themen in Rorbas.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Rorbas
Ihr Einfamilienhaus diskret verkaufen: direkt an uns oder an geprüfte Käufer.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Rorbas
Hof, Bauernhaus oder Landwirtschaftsland verkaufen, mit Blick auf das bäuerliche Bodenrecht und die Regeln ausserhalb der Bauzone.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Rorbas
Kostenlose Bewertung: was steht, was zulässig wäre und was Ihr Grundstück wert ist, persönlich besprochen.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Rorbas bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Rorbas
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Rorbas
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RorbasGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rorbas?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.