Der Boden
Oft ist bei einem Einfamilienhaus der Boden mehr wert als das Haus. Den Ausschlag gibt, was die Zone auf dem Grundstück erlaubt.
Rorbas · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Rorbas
Was bringt mein Haus in Rorbas, und wie verkaufe ich es ruhig? Yaacoubi Immobilien AG kauft Häuser in Rorbas direkt, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie im Exklusivmandat still an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
490Grundstücke mit Einfamilienhaus
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
420 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
103 %Steuerfuss · 2026
3'078Einwohner · 2025
- Einfamilienhaus verkaufen
- Diskret, ohne Inserat
- Boden und Haus gerechnet
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Ihr Haus heute, und was die Zone erlaubt.
Auf manchem Grundstück dürfte heute deutlich mehr stehen. Ob das für Ihr Haus gilt, rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Rorbas.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Rorbas
Haus verkaufen in Rorbas.
Am häufigsten sind in Rorbas Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
In Rorbas liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Nach Einwohnern ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Rund 17 km nördlich von Zürich gelegen, hat Rorbas Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach in der Nähe.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rorbas im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
In Rorbas ist bei 490 Grundstücken das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Ihre mittlere Fläche beträgt 400 Quadratmeter. Der Wohnungsbestand der Gemeinde liegt bei 1'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Mit der Leerwohnungsziffer messen wir den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand; sie betrug 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die Angaben zu den Zonen stammen vom 13. Oktober 2026.
Rorbas · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte420 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Rorbas wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
In Rorbas regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,8 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Rorbas
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Rorbas ist kleiner als rund 420 m², die andere grösser. Ein grosser Garten zählt für Familien wie für Entwickler.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Rorbas liegt bei 0,31 %.
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektaren und 720 Grundstücke. Rorbas kennt mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone. In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. In der Kernzone ist amtlich die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe bestimmt, die übrigen Ziffern lässt die Ordnung dort offen. Die Baumassenziffer gibt an, wie viel Gebäudevolumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche entstehen darf. Bei 100 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Rorbas 25 Baugesuche publiziert. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026.
Bei 490 Grundstücken in Rorbas ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Deren mittlere Fläche liegt bei 400 Quadratmetern. Ein Mehrfamilienhaus steht auf 95 Grundstücken der Gemeinde. Auf 32 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Der Bestand umfasst 1'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In Rorbas leben 3'078 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wer hier ein Haus besitzt, findet weitere Angaben auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Rorbas.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Mängel und Gewährleistung
Beim Verkauf eines gebrauchten Hauses wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Was Sie über Mängel wissen, sagen Sie offen; verschwiegene Mängel deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Verkaufen und bleiben
Mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung, im Grundbuch eingetragen, können Sie im Haus bleiben, auf Lebenszeit oder befristet. Das senkt den Preis und sichert Ihr Zuhause.
Art. 745 und 776 ZGB
Keine Handänderungssteuer
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an. Den Gewinn besteuert die Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Oft steht hinter dem Verkauf ein neuer Lebensabschnitt: die Pensionierung, ein zu grosser Garten, eine Erbschaft, ein Umzug näher zu den Kindern. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und rechnen alle Wege nebeneinander: verkaufen, Land gegen eine neue Wohnung tauschen oder zuerst nur wissen, wo Sie stehen.
Am Anfang steht das Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit dem vertraulichen Gespräch beginnt alles.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Beurkundet wird öffentlich; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der heutige Bestand, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist.
- 03 · GesprächAm Küchentisch, in unserem Büro oder am Telefon. Ins Haus müssen wir für die Bewertung nicht.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat. Sie entscheiden in Ruhe.
- 05 · BesichtigungenNur mit geprüften Käufern und nur, wenn Sie sie freigeben.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Grundbuch und Schlüsselübergabe zum Termin, der für Sie passt.
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Bei einem Haus in Rorbas lohnt der Blick auf den Boden. Die Bau- und Zonenordnung bestimmt, was auf dem Grundstück möglich ist, und das kann den Wert mitprägen. Die Grösse der Grundstücke in den Bauzonen reicht von einem Viertel unter 230 Quadratmetern bis zu einem Viertel über 820 Quadratmetern, der Median liegt bei 420 Quadratmetern. Auch die Lage am Hang gehört dazu: 35 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 43 Prozent liegen in Hanglage und 22 Prozent in steiler Hanglage.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Steht die Pensionierung an, wird das Haus vielleicht zu gross. Auch eine Trennung oder eine Erbschaft kann die Frage aufwerfen. Dazu bieten wir Seiten zu Haus verkaufen im Alter und kleiner wohnen und zur geerbten Liegenschaft in Rorbas.
Verkaufen heisst nicht zwingend ausziehen. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung in Rorbas: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Rorbas: Ihre Fragen.
Wie viele Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es in Rorbas?
Bei 490 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus; die Zahl ist gerundet. Die mittlere Fläche dieser Grundstücke liegt bei 400 Quadratmetern. Für Ihr Haus heisst das: Der Boden spielt eine Rolle, und wir rechnen für Ihr Grundstück nach, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Wie viel wird in Rorbas gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren es 25 publizierte Baugesuche (gerundet). Bei 100 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; das zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Eigentümer ist das eine Orientierung, was im Ort gebaut wird. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, klären wir im Gespräch.
Müssen Sie für die Bewertung in mein Haus?
Nein. Grundstück, Zone, Gebäudedaten und Pläne liegen uns vor, bevor wir anrufen. Für einen genauen Preis schauen wir uns das Haus später gerne an, wenn Sie das möchten. Besichtigungen durch Käufer gibt es erst im Mandat und nur, wenn Sie sie freigeben.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Weiter in Rorbas
Weitere Themen in Rorbas.
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Rorbas
Stockwerkeigentum verkaufen: Lage im Haus, Fonds und Reglement sauber im Dossier.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Rorbas
Land am Siedlungsrand: was eine Einzonung bedeuten würde und was sie kostet.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Rorbas
Kostenlose Bewertung: was steht, was zulässig wäre und was Ihr Grundstück wert ist, persönlich besprochen.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Rorbas bauen?
Vom Zonenplan zum Baufeld: was auf einem Grundstück Platz hat.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Rorbas
Abbrechen und neu bauen, aufstocken oder erweitern: wann sich ein Ersatzneubau lohnt und was die Bauordnung erlaubt.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Rorbas
Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RorbasGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rorbas?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.