Rorbas · Kanton Zürich
Was geschieht mit dem Haus, das wir gemeinsam geerbt haben? Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt geerbte Liegenschaften in Rorbas für Erbengemeinschaften, im Ist-Zustand und nachvollziehbar für alle Erben: gleiche Zahlen, gleicher Rechenweg, ein Preis, ein Notartermin. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Erbschaft
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, auf Wunsch bei allen Erben gleichzeitig.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechtlich gut zu wissen
Bis zur Teilung gehört die Liegenschaft allen Erben gemeinsam, und sie entscheiden gemeinsam, auch über einen Verkauf. Eine von der Behörde bestellte Erbenvertretung kann die Verwaltung übernehmen, ersetzt die Einigung über einen Verkauf aber in der Regel nicht.
Art. 602 Abs. 2 und 3 ZGB
Der Erbgang löst keine Grundstückgewinnsteuer aus; sie wird erst beim späteren Verkauf fällig.
Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG
Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen sind im Kanton Zürich von der Erbschaftssteuer befreit. Für andere Erben hängt sie vom Verwandtschaftsgrad ab.
§ 11 ESchG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Für Teilungsvertrag, Steuern und Rechtsfragen ziehen wir auf Wunsch Notariat, Steuerberatung und Anwalt bei.
Ausgangslage in Rorbas
Auf den meisten Grundstücken in Rorbas steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rorbas im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Rorbas nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Rorbas liegt rund 17 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Rorbas zählt 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,7 Prozent. Im Wohnungsbestand stehen 1'300 Wohnungen, dazu kommen 95 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 32 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Was Erben bewegt
Gebäude und Boden zusammen gerechnet, mit der Reserve, die in der Zone steckt.
Vermieten, entwickeln, an uns verkaufen oder im Exklusivmandat: Wir legen die Wege mit Zahlen nebeneinander.
Alle Erben erhalten dieselben Zahlen und denselben Rechenweg. Das nimmt Spannung aus den Gesprächen am Familientisch.
Rorbas im Profil
Die Gemeinde im Bezirk Bülach hat Bauzonen mit einer Fläche von 53 Hektar. Darin liegen 720 Grundstücke (Stand Zonenangaben 13. Oktober 2026). Das Zonenbild von Rorbas besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone und einer Kernzone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht sie dort keine Vorgabe. In der Kernzone legt sie nur die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest.
Auf 300 bebauten Grundstücken in Rorbas entstand das älteste Gebäude vor 1980. Bei diesen Liegenschaften gehört der Zustand früh in die Überlegungen der Erben. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt Rorbas 100; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Rorbas 25 Baugesuche publiziert. Rorbas liegt nördlich von Zürich, in einer Distanz von 17 Kilometern. Wie es um ein einzelnes Haus steht, zeigt die Seite zum Haus verkaufen in Rorbas. Wie Gebäude und Zonen zusammenspielen, erklärt Was darf ich in Rorbas bauen.
Gemeinsam entscheiden
Oft erben mehrere Personen ein Haus, in dem sie aufgewachsen sind. Die einen möchten behalten, die anderen verkaufen, jemand wohnt weit weg. Wir rechnen für alle dieselbe Zahl, mit demselben Rechenweg, und erklären sie gemeinsam oder einzeln, in Rorbas oder am Telefon.
Am Anfang steht ein Gespräch, an dem alle Erben teilnehmen können. Wir kommen mit Fakten, nicht mit einer Meinung. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Alle Erben erhalten dieselben Unterlagen und denselben Rechenweg.
Dann wählt die Gemeinschaft. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Grundstückkauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
Ein typischer Ablauf
Mit der Adresse beginnt es: Die Parzelle liegt uns vor, bevor Sie aufgelegt haben.
Heute und nach der Erneuerung
Ein älteres Haus kann man erneuern und vermieten, abbrechen und neu bauen oder so verkaufen, wie es ist. Wir rechnen die Wege nebeneinander, damit die Gemeinschaft entscheiden kann.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Rorbas.
Diskrete Vermittlung
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
Rorbas
Wer erbt, wird zunächst Teil einer Gemeinschaft. Bis zur Teilung gehört die Liegenschaft allen Erben gemeinsam. Verkauf, Vermietung oder Umbau brauchen die Zustimmung aller oder einen Erbenvertreter (Art. 602 und 653 ZGB). Jede Erbin und jeder Erbe kann aber jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 und 617 ZGB). Mit der Erbbescheinigung werden die Erben im Grundbuch eingetragen; verkaufen kann auch die Erbengemeinschaft selbst, einstimmig (Art. 559 ZGB).
Was eine Liegenschaft wert ist, bestimmen Lage, Zone und Zustand. Die Mediangrösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 420 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 230, ein Viertel grösser als 820 Quadratmeter. Die Hanglage kann das Bauen beeinflussen: 35 Prozent der Grundstücke sind eben, 43 Prozent liegen am Hang, 22 Prozent steil. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Es gibt zwei Wege. Eine Person übernimmt die Liegenschaft und zahlt die anderen Erben aus, oder die Gemeinschaft verkauft. Wer im Ist-Zustand übergeben möchte, ohne zu renovieren oder zu räumen, kann den Direktankauf wählen. Wer erbt, verkauft später mit Grundstückgewinnsteuer: Der Erbgang selbst löst sie nicht aus (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Auf 300 bebauten Grundstücken in Rorbas entstand das älteste Gebäude vor 1980. Bei 32 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Für eine Erbengemeinschaft heisst das: Der Zustand der Liegenschaft gehört früh in die Rechnung. Wir übernehmen auf Wunsch im Ist-Zustand.
Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektar mit 720 Grundstücken (Stand Zonenangaben 13. Oktober 2026). Davon sind 100 Grundstücke ohne Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Die Zahlen helfen einer Erbengemeinschaft, ihre Liegenschaft im Zonenbild einzuordnen. Wir belegen jede Angabe im amtlichen Original.
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Nicht unbedingt. Beim Direktankauf übernehmen wir im Ist-Zustand, auf Wunsch auch mit Hausrat. Im Exklusivmandat besprechen wir, was für Besichtigungen sinnvoll ist. So muss niemand unter Zeitdruck ein ganzes Elternhaus räumen, und Erinnerungsstücke können bis zur Übergabe in Ruhe ausgewählt werden.
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
