Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Rorbas · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Rorbas
Rorbas im Bezirk Bülach: Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Rorbas den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland. Wir klären zuerst die Fakten und sprechen dann über den Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
53 haBauzonen
3'078Einwohner · 2025
103 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Rorbas und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: Zone, Planungsstand, Erschliessung und Gebäudedaten, jeweils mit Beleg im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück zuvor vertraulich im Luftbild und im Katasterplan. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auf Wunsch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch, hier beim Grundbuchamt Embrach.
Ausgangslage in Rorbas
Bauerwartungsland in Rorbas.
Rorbas liegt rund 17 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Rorbas etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Rorbas zählt 720 Grundstücke in Bauzonen auf einer Fläche von 53 Hektar (Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026). Davon tragen 100 kein Gebäude. Wer Land besitzt, das nicht in diesen Zonen liegt, steht vor einer anderen Frage: Es ist Nichtbauland, bis eine Einzonung rechtskräftig ist. Die Zahlen zeigen den Rahmen, nicht die Aussichten eines einzelnen Grundstücks. Diese klären wir im Gespräch mit Belegen.
Rorbas · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen53 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke720hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Rorbas liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 17 Kilometern zur Stadt Zürich. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Rorbas. Nach der amtlichen Statistik leben hier 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,7 Prozent. Zu den Nachbarorten zählen unter anderem Bülach und Embrach, doch dieses Profil beschreibt Rorbas selbst.
Für das Thema Bauerwartungsland ist der Blick auf das bestehende Bauland nützlich. Die Bauzonen in Rorbas umfassen 53 Hektar und 720 Grundstücke. Davon sind 100 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also keine Liste freier Baulandreserven. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Land ausserhalb dieser Zonen ist Nichtbauland, solange keine Einzonung beschlossen ist. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 25 Baugesuche publiziert. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 420 Quadratmeter. Das Zonenbild finden Sie weiter unten auf dieser Seite. Wer die Rahmenbedingungen für ein Grundstück in Rorbas klären will, findet dazu auch Hinweise unter Was Sie in Rorbas bauen dürfen.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Rorbas.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Rechtlich bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann sich daran etwas ändert, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton, nicht die Eigentümerschaft und nicht wir.
Den Wert bestimmt deshalb nicht allein die Lage. Es zählt, was amtlich festgelegt ist: Zone, Planungsstand und Erschliessung. Die ÖV-Güteklasse ist in Rorbas überwiegend C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Auch die Hanglage kann die Bebaubarkeit beeinflussen. Bei den Bauzonen-Grundstücken liegen 43 Prozent in Hanglage und 22 Prozent in steiler Hanglage. Wir rechnen, statt zu schätzen, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Anlass für Fragen zum Land kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann hilft es, Planungsstand und Möglichkeiten zu kennen, bevor ein Entscheid fällt. Vor der Einzonung kann ein Verkauf an einen Käufer sinnvoll sein, der den Planungsstand kennt und die Ungewissheit selbst trägt. Wer wartet, behält das Land und die offene Frage.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Fällig wird sie mit der Baufreigabe oder bei einem Verkauf mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Mehr dazu lesen Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Zum Verkauf allgemein finden Sie Hinweise auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Rorbas: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke gibt es in Rorbas und wie viele sind unbebaut?
Rorbas hat 720 Grundstücke in Bauzonen auf 53 Hektar. Davon tragen 100 kein Gebäude (Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nichts über eine mögliche Einzonung von Land ausserhalb der Bauzone. Diese hängt von Richtplan, Gemeinde und Kanton ab.
Wie hat sich die Bevölkerung in Rorbas verändert?
Nach der amtlichen Statistik leben in Rorbas 3'078 Menschen (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +6,7 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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