Rorbas · Kanton Zürich
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Rorbas den Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland. Wir kaufen selbst im Ist-Zustand oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Zuerst klären wir, was ausserhalb der Bauzone gilt, danach sprechen wir über den Preis. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Hier ist nur zonenkonform, was der Landwirtschaft dient. Für andere Nutzungen braucht es eine Ausnahmebewilligung, und landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Ausgangslage in Rorbas
Von Zürich aus gerechnet liegt Rorbas rund 17 km nördlich, nahe bei Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Nach Einwohnern ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In der Landwirtschaftszone von Rorbas liegen rund 210 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Auf rund 55 davon steht ein Gebäude, also etwa ein Wohnhaus, eine Scheune oder ein Stall. Die übrigen Parzellen sind unbebaut, etwa Acker- oder Wiesland. Die Zahlen zeigen, wie viele Grundstücke ausserhalb der Bauzone liegen und welche davon bebaut sind. Sie sagen nichts über einzelne Höfe aus, denn jede Parzelle wird für sich geprüft.
Heute und nach dem Umbau
In der Bauzone lässt sich ein Bauernhaus oft zu Wohnungen umbauen, ausserhalb gelten enge Regeln. Was zutrifft, klären wir, bevor wir einen Preis nennen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rorbas im Profil
In Rorbas leben 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Rorbas veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,7 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst rund 1'300 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,31 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Tag leer stand. Wer einen Bauernhof in Rorbas verkaufen will, hat dafür einen persönlichen Anlass. Auch eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, kann den Anstoss geben.
Rorbas gehört zum Bezirk Bülach und liegt rund 17 Kilometer nördlich von Zürich. Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektaren. Die Landwirtschaftszone der Gemeinde umfasst 158 Hektaren. Dort liegen Höfe, Scheunen und Landwirtschaftsland, für die andere Regeln gelten als im Baugebiet. Bei 32 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wer einen Hof verkaufen will, sollte wissen, in welcher Zone jede Parzelle liegt, bevor ein Preis genannt wird. Einen Überblick über die Gemeinde geben die Immobilien in Rorbas.
Bäuerliches Bodenrecht
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde.
Art. 61 BGBB
Die Bewilligung wird in der Regel nur erteilt, wenn der Käufer das Land selbst bewirtschaftet.
Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB
Der Preis darf die Preise für vergleichbares Land in der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 Prozent übersteigen; die Kantone können diese Grenze auf höchstens 15 Prozent erhöhen.
Art. 63 Abs. 1 lit. b und 66 BGBB
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Rorbas.
Diskrete Vermittlung
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Exklusivmandat
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rorbas
Bei einem Hof in der Landwirtschaftszone zählt zuerst, was rechtlich gilt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Das betrifft Scheunen, Ställe und Nebengebäude ebenso wie das Wohnhaus. Ob ein Gebäude anders genutzt werden darf, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten. Es hängt von der Bewilligung im Einzelfall ab.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Das wirkt sich auf den Kreis möglicher Käufer aus und gehört darum an den Anfang jedes Gesprächs. Wir sagen offen, was gilt, bevor ein Preis fällt.
Für die Lebenslage Erbschaft finden Sie weitere Hinweise unter Geerbte Liegenschaft in Rorbas verkaufen. Liegt ein Teil Ihres Landes in der Bauzone, hilft ein Blick auf die Seite zum Grundstück.
Massgebend sind zudem die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und das bäuerliche Bodenrecht für landwirtschaftliche Grundstücke. Einen Überblick zum Verkauf im Kanton finden Sie unter Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer ein Bauvorhaben plant, liest zusätzlich Was darf ich im Kanton Zürich bauen? und klärt die Fragen vorab im persönlichen Gespräch.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Wir prüfen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung festlegt und was das für den Verkauf bedeutet. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet und gilt mit dem Grundbucheintrag (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Mehr dazu finden Sie unter Ablauf des Verkaufs in Schritten.
Häufige Fragen
In der Landwirtschaftszone von Rorbas liegen rund 210 Grundstücke auf 158 Hektaren (Stand 13. Oktober 2026). Auf rund 55 davon steht ein Gebäude. Die Zahlen zeigen den Bestand der Gemeinde, nicht den Wert eines einzelnen Hofes. Dafür prüfen wir jede Parzelle einzeln und sprechen mit Ihnen darüber.
Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektaren mit rund 720 Grundstücken. Auf rund 100 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Landwirtschaftszone umfasst 158 Hektaren. Für einen Hof ist entscheidend, in welcher Zone die Parzelle liegt, denn davon hängen die Regeln für Bauten und Umnutzung ab.
Gehört der Hof zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder liegt das Land ausserhalb der Bauzone, braucht der Käufer eine Bewilligung, die meist nur Selbstbewirtschaftern erteilt wird (Art. 61 und 63 BGBB). Ein Bauernhaus in der Bauzone, das nicht mehr dazugehört, kann jede Person kaufen. Wir klären, welcher Fall vorliegt.
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Ja, wenn sie in der Bauzone liegen, auch sanierungsbedürftig und aus Erbengemeinschaften. Für landwirtschaftliche Grundstücke ausserhalb der Bauzone vermitteln wir an Käufer, die sie erwerben dürfen. In beiden Fällen sagen wir Ihnen offen, was möglich ist und welche Bewilligungen nötig sind.
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
