Die Wohnung steht vorher fest
Bevor gebaut wird, sind Grösse, Lage im Haus, Ausbau und Übergabetermin beim Notar vereinbart.
Rorbas · Kanton Zürich
Land gegen Wohnung in Rorbas
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer bei Land gegen Wohnung in Rorbas: Sie bringen Ihr Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, der darauf entsteht. Die Wohnung wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
340Grundstücke ohne Gebäude oder mit Bau vor 1980
420 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
3'078Einwohner · 2025
103 %Steuerfuss · 2026
- Kein Bauherrenrisiko
- Wohnung vorher festgelegt
- Steueraufschub möglich
- Diskret, ohne Inserat
- Land gegen Wohnung
- Am vertrauten Ort bleiben
Land gegen Wohnung
Sprechen wir darüber.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen, ob Ihr Grundstück passt, und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Der Tausch
So funktioniert Land gegen Wohnung.
- RechnenWas Ihr Grundstück erlaubt und was es wert ist.
- VereinbarenWelche Wohnung Sie erhalten, wann und mit welchem Ausgleich.
- BewilligenDer Tausch wird wirksam, wenn die Baubewilligung rechtskräftig ist, wenn Sie das so vereinbaren.
- BauenDas Bauherrenrisiko tragen nicht Sie; die Übergangszeit planen wir mit Ihnen.
- EinziehenSie ziehen in Ihre neue Wohnung, am selben Ort.
Ausgangslage in Rorbas
Land gegen Wohnung in Rorbas.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Rorbas aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Rund 17 km nördlich von Zürich gelegen, hat Rorbas Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach in der Nähe.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Rorbas die Wohnzone 2.0, die Kernzone und die Wohnzone 1.8 die grössten Bauzonen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
In Zonen mit Wohnnutzung gibt es in Rorbas 340 Grundstücke, die ohne Gebäude sind oder Gebäude aus der Zeit vor 1980 tragen. Die Zahl ist gerundet und beschreibt den Bestand, nicht ein einzelnes Grundstück. Ob sich Ihr Grundstück eignet, zeigt erst die Rechnung mit der Bau- und Zonenordnung. Dafür dient der Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks.
Rorbas · Kanton ZürichLand gegen Wohnung
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte420 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Heute und neu möglich
Aus einem Haus werden Wohnungen. Eine davon gehört Ihnen.
Ihr Grundstück bringen Sie ein, eine neue Wohnung im Neubau darauf erhalten Sie zurück. Kein Umzug in die Ferne, kein Bauherrenrisiko.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
In Rorbas leben 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Dazu kommen 1'300 Wohnungen im Bestand. Wer in Rorbas ein Grundstück besitzt, steht vielleicht vor der Pensionierung, hat geerbt oder findet das Haus zu gross. Land gegen Wohnung kann dann ein Weg sein, in Rorbas zu bleiben, ohne das Grundstück selbst zu bebauen. Das Grundstück bleibt dabei Ausgangspunkt, die Wohnung im Neubau das Ziel.
Rorbas liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 17 Kilometern. Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektar mit 720 Grundstücken. Die Gemeinde kennt mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Eine Vorgabe zu Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht sie dort ausdrücklich nicht. Für die Bautätigkeit in Rorbas wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 25 Baugesuche publiziert. Über Immobilien in Rorbas finden Sie weitere Themen der Gemeinde.
Und danach
Weniger Garten, mehr Zeit.
Lift statt Treppen, Balkon statt Rasenmähen, und die vertraute Nachbarschaft bleibt. Land gegen Wohnung wählt, wer am Ort bleiben möchte, ohne selbst Bauherr zu werden.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen vorher: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach legen wir fest, welche Wohnung Sie im Neubau erhalten. Diese Wohnung vereinbaren Sie vor Baubeginn beim Notar, damit sie vorher feststeht. Wer lieber verkauft, kann zwischen Direktankauf durch uns und Exklusivmandat ohne Inserat wählen. Alles bleibt diskret, bis Sie es anders wollen.
Worauf es ankommt
Worauf es im Vertrag ankommt.
Stockwerkeigentum
Ihre Wohnung wird als Stockwerkeigentum im Grundbuch eingetragen; begründet werden kann es schon vor dem Bau, mit dem Aufteilungsplan.
Art. 712a ff. ZGB · Art. 69 GBV
Ausgleich
Ist Ihr Land mehr wert als die Wohnung, erhalten Sie die Differenz; im umgekehrten Fall bezahlen Sie den Unterschied.
Was Platz hat
Wie viel auf Ihrem Grundstück in Rorbas Platz hat.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Rorbas vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,8 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m.
Schnitte typischer Wohnzonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Rorbas.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Der Neubau
Gebaut wird, was gerechnet ist.
Der Neubau folgt der Rechnung: Baufeld, Geschosse und Wohnungen sind festgelegt, Ihre Wohnung ist vor Baubeginn vertraglich gesichert.
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Bei Land gegen Wohnung bringen Sie Ihr Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, der darauf entsteht. Was das Grundstück dafür wert ist, bestimmen vor allem die Lage, die Grösse und das, was die Bau- und Zonenordnung zulässt. In Rorbas beträgt die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke 420 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 230 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 820 Quadratmeter.
Auch die Hanglage spielt eine Rolle. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke liegt bei 35 Prozent, jener in Hanglage bei 43 Prozent, davon 22 Prozent in steiler Hanglage. Das beeinflusst, wie sich ein Neubau auf dem Grundstück anordnen lässt.
Stockwerkeigentum kann schon vor dem Bau begründet werden, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). So lässt sich Ihre Wohnung vor Baubeginn festlegen. Jeder Grundstückkauf braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Lebenslagen wie Erbschaft oder Pensionierung können der Anlass sein, über diesen Weg nachzudenken.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Embrach. Allgemeines finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Land gegen Wohnung in Rorbas: Ihre Fragen.
Für welche Grundstücke in Rorbas eignet sich Land gegen Wohnung?
In Zonen mit Wohnnutzung gibt es in Rorbas 340 Grundstücke ohne Gebäude oder mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die Zahl ist gerundet. Ob Ihr Grundstück passt, hängt von Grösse, Lage und der Bau- und Zonenordnung ab. Das rechnen wir im ersten Gespräch, bevor über eine Wohnung gesprochen wird.
Wie gross sind die Grundstücke in Rorbas?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 420 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 230 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 820 Quadratmeter. Für Land gegen Wohnung zählt die Grösse zusammen mit dem, was die Bau- und Zonenordnung zulässt. Wir rechnen das für Ihr Grundstück durch.
Wie gross wird meine neue Wohnung?
Das hängt vom Wert Ihres Landes und von Ihren Wünschen ab. Grösse, Lage im Haus, Ausbau und Übergabetermin werden vor Baubeginn vertraglich festgelegt. Ist Ihr Land mehr wert als die Wohnung, erhalten Sie die Differenz ausbezahlt; im umgekehrten Fall bezahlen Sie den Unterschied.
Kaufen Sie Grundstücke in Rorbas auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Kann ich auch ganz verkaufen?
Ja. Land gegen Wohnung ist eine Möglichkeit, kein Muss. Direktankauf und Exklusivmandat stehen ebenso offen, und wir rechnen die Wege nebeneinander. Manche Eigentümer wählen auch eine Mischung: eine kleinere Wohnung und einen Teil des Werts ausbezahlt. Entscheiden müssen Sie erst, wenn alle Zahlen auf dem Tisch liegen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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