Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Rorbas · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Rorbas
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert, und wer kauft es? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Rorbas den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir mit amtlichen Zahlen, dann wählen Sie zwischen Direktankauf und stillem Exklusivmandat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
80Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'300Wohnungen im Bestand
0,31 %Leerwohnungsziffer
103 %Steuerfuss · 2026
3'078Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Rorbas
Mehrfamilienhaus verkaufen in Rorbas.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Rorbas nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Rorbas Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rorbas im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Rorbas liegen in der Wohnzone 2.0, der Kernzone und der Wohnzone 1.8.
In Rorbas ist bei 80 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 690 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand und betrug 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie eine Kennzahl zum Mietmarkt. Die Einwohnerzahl liegt bei 3'078 (Stand 2025) und veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,7 Prozent.
Rorbas · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Beim Bauen beginnt, was ein Mehrfamilienhaus in Rorbas ausmacht. Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektar, darin liegen rund 720 Grundstücke. Davon sind rund 100 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Rorbas kennt mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt es keine Vorgabe. Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf 25.
Beim Bestand zählt Rorbas 95 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, insgesamt stehen 1'300 Wohnungen im Bestand. Bei 32 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Für Käufer sind das Fragen zum Zustand und zu möglichen Ersatzneubauten. Rorbas liegt nördlich von Zürich, 17 Kilometer entfernt, im Bezirk Bülach. Rorbas ist zugleich die einzige Ortschaft der Gemeinde. Die Immobilien in Rorbas finden Sie auf einer eigenen Seite.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, das kostenlos und unverbindlich ist. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin.
Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner, einen belegten Preis und zahlen das Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag in Embrach.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeitoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Käufer rechnen bei einem Mehrfamilienhaus mit dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wir prüfen diese Punkte, bevor über einen Preis gesprochen wird. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Mehr zur Reserve finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf wenig. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das beeinflusst, wie Käufer den Ertrag lesen.
Als Anlass kommen eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek infrage. Auf der Seite Renditeliegenschaft verkaufen erklären wir den Weg im Einzelnen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu lesen Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Rorbas: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Rorbas?
Bei 80 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 690 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde zählen wir 1'300 Wohnungen. Alle Zahlen sind gerundet, die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Sie zeigen, in welchem Umfeld Ihr Haus steht, und helfen, es sachlich einzuordnen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Rorbas aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand in Prozent an. In Rorbas betrug sie 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Käufer ziehen sie als eine von mehreren Kennzahlen heran. Für Ihr Haus zählen zusätzlich die Mietverträge, der Zustand und die Bau- und Zonenordnung.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Rorbas an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RorbasGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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