Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Rorbas · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Rorbas
Rorbas ist eine Gemeinde im Bezirk Bülach, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort den Verkauf von Eigentumswohnungen, diskret und ohne Inserat. Wir kaufen selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir, was die Wohnung im Haus und in der Gemeinschaft ausmacht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
95Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
1'300Wohnungen im Bestand
0,31 %Leerwohnungsziffer
103 %Steuerfuss · 2026
3'078Einwohner · 2025
- Geprüfte Käufer
- Reglement und Fonds geprüft
- Diskret, ohne Inserat
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Lage im Haus zählt
- Erneuern oder so verkaufen
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Eine kernsanierte Wohnung erzielt oft einen anderen Preis. Ob sich eine Erneuerung vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Rorbas
Wohnung verkaufen in Rorbas.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rorbas im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Rund 17 km nördlich von Zürich gelegen, hat Rorbas Freienstein-Teufen, Bülach und Embrach in der Nähe.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Rorbas aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
In Rorbas zählen die amtlichen Gebäudedaten rund 1'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Sie verteilen sich auch auf rund 95 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viel Prozent der Wohnungen am Stichtag leer standen. Für Rorbas beträgt sie 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie beschreibt den Bestand, sie bewertet keine einzelne Wohnung.
Rorbas · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Rorbas wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Dach, Fassade, Heizung, geplante Sanierungen und Beschlüsse der Versammlung: Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre.
Reglement und Nutzungsrechte
Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung stehen im Reglement und gehören ins Dossier.
Markt in Rorbas
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,31 %.
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Rorbas liegt im Bezirk Bülach, 17 Kilometer von Zürich entfernt, von der Stadt aus nördlich gelegen. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Rorbas. Amtlich leben hier 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Wer in Rorbas eine Wohnung verkaufen will, verkauft in einer Gemeinde mit klar umrissenem Bestand.
Die amtlichen Gebäudedaten zählen in Rorbas rund 1'300 Wohnungen. Auf rund 95 Grundstücken stehen drei und mehr Wohnungen, dort liegt der Bestand für Stockwerkeigentum. Die Bauzonen umfassen 53 Hektar mit rund 720 Grundstücken. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 420 Quadratmetern (Median). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert. Die Gemeinde kennt mehrere Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Die Bau- und Zonenordnung legt für die Wohnzonen die Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, Vorgaben zu Ausnützungsziffer und Vollgeschossen macht sie dort nicht. Wer hier eine Eigentumswohnung besitzt, kann so einordnen, in welchem Umfeld das Haus steht. Für das Grundbuch ist das Grundbuchamt Embrach zuständig.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Vermietete Wohnung
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet ihn nicht; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Art. 261 OR
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ein vollständiges Dossier verkürzt den Verkauf und schützt vor Nachverhandlungen. Wir stellen es zusammen und beschaffen, was fehlt.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen lässt sich die Adresse vorab vertraulich im Luftbild und im Katasterplan ansehen. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Wohnung wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über den geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Versammlungsprotokolle der letzten Jahre
- Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung der Mietvertrag
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt mehr als die Wohnfläche. Die Lage im Haus, der Zustand von Wohnung und Gebäude, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Eigentümer bestimmen, was ein Käufer prüft. Deshalb stellen wir die Unterlagen zusammen, bevor ein Preis genannt wird: Reglement, Aufteilungsplan, Protokolle der Versammlungen und Stand des Fonds. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen und kann schon vor dem Bau auf Grundlage des Aufteilungsplans begründet werden (Art. 712a ff. ZGB).
Ist die Wohnung vermietet, bleibt ein Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Beim diskreten Verkauf erfahren Mieter und Nachbarn nichts, bis Sie es wollen. Anlass für den Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft.
Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Wer selbst bewohntes Eigentum verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann sie aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG).
Im Kanton Zürich gilt für Verkäufe kantonales Recht, ergänzt durch die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich sowie zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Rorbas: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen gibt es in Rorbas und wie viele Wohnungen sind leer?
Die amtlichen Gebäudedaten zählen rund 1'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie zeigt, welcher Anteil des Bestands am Stichtag leer stand. Für Ihre eigene Wohnung sagt sie nichts aus; dafür rechnen wir Lage im Haus, Zustand und Erneuerungsfonds.
Wie gross ist die Bautätigkeit in Rorbas?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Rorbas rund 25 Baugesuche publiziert. Die Bauzonen umfassen 53 Hektar, davon sind rund 100 Grundstücke ohne Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Wir ordnen diese Zahlen im Gespräch für Ihr Haus ein, mit Beleg im amtlichen Original.
Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Sie dürfen Ihre Wohnung frei verkaufen. Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer oder ein Einspracherecht gegen den Verkauf gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder später vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt wurde (Art. 712c ZGB). Wir prüfen das im Grundbuchauszug, bevor wir Käufer ansprechen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
Mit vollständigen Unterlagen und einem nachvollziehbaren Preis oft wenige Wochen bis zur Beurkundung. Entscheidend ist der Kreis der Käufer: Wir sprechen gezielt an, statt breit zu inserieren. Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, und den Termin beim Notariat bestimmen Sie mit.
Kaufen Sie Grundstücke in Rorbas auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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