Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Rorbas · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Rorbas
Was ist meine Immobilie in Rorbas wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Rorbas Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
720Bauzonen-Grundstücke
420 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
103 %Steuerfuss · 2026
32 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
3'078Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Vier Wege zum Wert
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Boden und Gebäude
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Rorbas wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Rorbas
Immobilie bewerten in Rorbas.
Nach Einwohnern ist Rorbas eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Rorbas steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Rorbas liegt im mittleren Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Rorbas etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Rorbas liegen rund 720 Grundstücke in den Bauzonen. Die mittlere Grösse (Median) beträgt 420 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 230 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 820 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, dass eine Bewertung immer vom einzelnen Grundstück ausgeht. Die Zahlen helfen, Ihre Parzelle einzuordnen. Sie ersetzen die Rechnung für Ihr Grundstück nicht.
Rorbas · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner3'078amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde103 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte420 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196032 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wert
Was den Wert in Rorbas bestimmt.
Der Bestand in Rorbas nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Rorbas wert sein kann, hängt von mehreren Merkmalen ab. Die Bauperiode zählt dazu: 32 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden tragen Bauten aus der Zeit vor 1960. Die Grösse spielt eine Rolle, wie die Spanne von 230 bis 820 Quadratmetern zeigt. Auch die Hanglage fliesst in die Rechnung ein. 35 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 43 Prozent liegen am Hang, 22 Prozent in steiler Hanglage. Die Verteilungen darunter helfen, Ihr Grundstück einzuordnen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
25 %
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
28 %
2001 bis 2010
7 %
ab 2011
20 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
230 m²Mitte 420 m²820 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
35 %
Hanglage, 10 bis 25 %
43 %
steiler Hang, über 25 %
22 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Rorbas im Profil
Was Rorbas ausmacht.
Wer in Rorbas eine Immobilie bewerten will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Rorbas umfassen 53 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Darin liegen rund 720 Grundstücke, von denen rund 100 ohne Gebäude sind. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Rorbas besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone und einer Kernzone. Für jede dieser Zonenarten legt die Bau- und Zonenordnung eigene Masse fest.
Im Gebäudebestand von Rorbas stehen rund 1'300 Wohnungen, dazu rund 95 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand 4. September 2026). Bei 32 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt der Bau aus der Zeit vor 1960. Für eine Bewertung ist die Bauperiode eines der Merkmale, die in die Rechnung einfliessen. Innert Jahresfrist bis 30. Oktober 2026 wurden in Rorbas rund 25 Baugesuche publiziert. Rorbas gehört zum Bezirk Bülach und liegt nördlich von Zürich, in 17 Kilometern Distanz. Gezählt wurden in Rorbas 3'078 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +6,7 Prozent. Wie sich Ihr Grundstück darin einordnet, zeigt die Übersicht zu Immobilien in Rorbas.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück. Sie geben die Adresse ein, und Ihr Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert sein kann. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die erste Einschätzung erhalten Sie im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach entscheiden allein Sie. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bis zur Beurkundung bleibt ein Ansprechpartner für Sie da.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Rorbas
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · BandbreiteIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Rorbas regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 2.0.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2.02 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'700 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Rorbas, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Rorbas
Was Sie in Rorbas wissen sollten.
Bei einer Bewertung in Rorbas kommt es zuerst auf die Zone und ihre Masse an. Die Bau- und Zonenordnung legt für Wohnzonen, die Wohn- und Gewerbezone und die Kernzone fest, was gebaut werden darf. In den Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone sind die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt es dort keine Vorgabe. In der Kernzone ist nur die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe festgelegt.
Dazu kommen Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Rechtliche Lasten wie Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Wir prüfen sie, bevor wir eine Bandbreite nennen.
Anlässe für eine Bewertung gibt es verschiedene. Wer erbt, will die Liegenschaft einordnen. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, hilft eine Rechnung bei der Entscheidung. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann der Anlass sein. Unsere Bewertung ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Rechenweg. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Allgemeines zum Verkauf steht auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Rorbas: Ihre Fragen.
Was ist meine Immobilie in Rorbas wert?
Das lässt sich nur für Ihr Grundstück rechnen. Wir prüfen Zone, Masse, Grösse, Bauperiode und Hanglage. Zur Einordnung: Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Rorbas beträgt 420 Quadratmeter, 43 Prozent liegen am Hang. Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg, kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Wie viele Grundstücke gibt es in Rorbas, mit denen sich meines vergleichen lässt?
In den Bauzonen von Rorbas liegen rund 720 Grundstücke, davon rund 100 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Dazu kommen rund 95 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Zahlen ordnen Ihr Grundstück ein. Die Bewertung selbst rechnen wir für Ihre Parzelle, mit Belegen aus amtlichen Originalen und im persönlichen Gespräch.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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