Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Stäfa · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Stäfa
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland in Stäfa, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen zuerst, was heute gilt, und zeigen den Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder die stille Vermittlung im Exklusivmandat. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
272 haBauzonen
15'232Einwohner · 2025
150Wohnungen bewilligt oder im Bau
83 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Reservezone und Siedlungsgebiet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Stäfa wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Stäfa
Bauerwartungsland in Stäfa.
Stäfa liegt rund 22 km südöstlich von Zürich, in der Nähe von Hombrechtikon, Oetwil am See und Männedorf.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Stäfa und Uerikon.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Stäfa etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Meilen ist Stäfa nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Für Stäfa weist die amtliche Statistik 3'000 Grundstücke in Bauzonen aus, von denen 470 ohne Gebäude sind (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 520 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 250, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Land in einer Reservezone ist darin nicht enthalten, denn es zählt nicht zum Bauland. Diese Zahlen zeigen den Rahmen, in dem eine mögliche Einzonung in Stäfa zu lesen ist.
Stäfa · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner15'232amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen272 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke3'000hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude470hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,57 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde83 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Stäfa im Profil
Was Stäfa ausmacht.
In Stäfa lebten im Jahr 2025 15'232 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 7'500 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen. Wer erbt, steht vor einer Entscheidung über das Land der Familie. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, was mit einem Grundstück am Rand der Bauzone geschehen soll. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann ein Anlass sein, die Lage in Ruhe zu klären.
Die Gemeinde Stäfa im Bezirk Meilen liegt südöstlich von Zürich, rund 22 Kilometer von der Stadt entfernt. Zu ihr gehören die Ortschaften Stäfa und Uerikon. Die Bauzonen messen 272 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 470 Grundstücke ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Bauzonen und ist deshalb ein eigenes Thema. Es wird nach der Seite zu Bauland in Stäfa getrennt betrachtet, denn die Voraussetzungen unterscheiden sich.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Stäfa und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Wir rechnen, was auf dem Land steht, was die Bau- und Zonenordnung festlegt und was offen bleibt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, Honorar erst bei Erfolg. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Stäfa.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Stäfa
Was Sie in Stäfa wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar, aber nicht entschieden ist. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wir versprechen deshalb nichts zur Einzonung. Wir klären, was heute gilt und was offen ist.
Für den Wert eines solchen Grundstücks zählt, was heute rechtlich feststeht. Dazu gehören die Zonenzuteilung, die Lage zur bestehenden Bauzone, die Hanglage und die Erschliessung. In den Bauzonen von Stäfa liegen 42 Prozent der Grundstücke eben, 41 Prozent in Hanglage und 16 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Das sind Hinweise zur Umgebung, keine Aussage über ein einzelnes Grundstück.
Wer verkauft, bevor eingezont wird, sollte auch die Mehrwertabgabe kennen. Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Abgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird sie mit dem Übergang des Eigentums fällig (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf.
Im Kanton Zürich gilt für Einzonungen eine Mehrwertabgabe. Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Einzelheiten erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Allgemeine Hinweise zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Stäfa: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Stäfa, und was heisst das für Land ausserhalb der Bauzone?
Die Bauzonen von Stäfa umfassen 272 Hektar mit rund 3'000 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 470 ohne Gebäude. Land in einer Reservezone gehört nicht dazu, es bleibt Nichtbauland, bis Richtplan, Gemeinde und Kanton über eine Einzonung entscheiden. Für Bauten dort gelten enge Regeln (Art. 24 ff. RPG).
Wie hat sich die Einwohnerzahl in Stäfa verändert?
Stäfa zählte im Jahr 2025 15'232 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Zahl um +3 Prozent. Die Zahl sagt nichts über ein einzelnes Grundstück oder über eine mögliche Einzonung. Sie zeigt den Rahmen, in dem wir Ihre Lage im Gespräch einordnen.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Gilt das auch für Stäfa und Uerikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Stäfa nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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