W1
Wohnzone 1 Geschoss
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 1
- Fassadenhöhe
- 5,5 mZiff. 3.1
Rafz · Kanton Zürich
Was darf ich in Rafz bauen?
Rafz liegt im Bezirk Bülach. Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Rafz die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung: Zone, amtlich festgelegte Masse und ausdrückliche Lücken. Massgebend bleiben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Eine Bewilligung lässt sich daraus nicht ableiten.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
117 haBauzonen
1'200Bauzonen-Grundstücke
30Baugesuche in 12 Monaten
70Wohnungen bewilligt oder im Bau
4'792Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Rafz und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Rafz wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Rafz gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Rafz
Was darf ich bauen in Rafz.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Rafz ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Von Zürich aus gerechnet liegt Rafz rund 26 km nördlich, nahe bei Wil, Hüntwangen und Eglisau.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Rafz eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Rafz etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Rafz kennt die Bau- und Zonenordnung 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen rund 1'100 Grundstücke. Insgesamt liegen 1'200 Grundstücke in der Bauzone (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Die Zahlen zeigen, wie viele Grundstücke von festen Massen erfasst sind. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt allein von seiner Zone ab.
Rafz · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen117 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude170hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Rafz.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Rafz vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 67 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 5,5 und 10,5 m.
Rafz kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Bei einer der Wohn- und Gewerbezonen und in der Kernzone sind es nur die Vollgeschosse.
Die Arbeitszone arbeitet mit der Baumassenziffer. Dort macht die Ordnung ausdrücklich keine Vorgabe zu Ausnützungsziffer und Vollgeschossen. «Keine Vorgabe» heisst: Das Mass ist amtlich nicht festgelegt, und wir ergänzen es nicht. Die Zonenliste darunter zeigt die Masse im Einzelnen.
Wohnzonen
W3
Wohnzone, 3 Geschosse
rund 200 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 67 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mZiff. 3.1
W2B
Wohnzone B, 2 Geschosse
rund 95 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 47 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8 mZiff. 3.1
W2A
Wohnzone A, 2 Geschosse
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 37 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8 mZiff. 3.1
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2B
Wohnzone B mit Gewerbeerleichterung, 2 Geschosse
rund 45 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 4.1
WG3
Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung 3 Vollgeschosse
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 67 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mZiff. 4.1
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 390 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 2.1
Industrie- und Gewerbezonen
IG2
Industrie- und Gewerbezone IG2
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 12 mZiff. 5.1
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Rafz im Profil
Was Rafz ausmacht.
Rafz liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus und rund 26 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Rafz. Ende 2025 zählte die amtliche Statistik in Rafz 4'792 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung von Rafz veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent.
Für die Frage, was in Rafz gebaut werden darf, ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die Bauzonen von Rafz umfassen 117 Hektar und 1'200 Grundstücke. Davon tragen 170 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 liegt bei 36 Prozent. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 570 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Eben liegen 69 Prozent der Grundstücke, in Hanglage 28 Prozent. Weitere 4 Prozent liegen in steiler Hanglage. Zuletzt wurden 30 Baugesuche publiziert (Stand 30. Oktober 2026). Wer sich zu seinem Grundstück orientieren will, findet auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Rafz weitere Angaben.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Rafz hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Rafz hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Rafz.
Rafz
Was Sie in Rafz wissen sollten.
Bei der Frage, was auf einem Grundstück möglich ist, kommt es zuerst auf die Zone an. Sie bestimmt, ob gewohnt, gewerblich genutzt oder beides gebaut werden darf. Danach folgen die Masse, die die Bau- und Zonenordnung für diese Zone festlegt. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Ein Blick auf die 2'300 Wohnungen im Bestand zeigt den Rahmen der Gemeinde, ersetzt aber nie die Prüfung der einzelnen Parzelle. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Liegt ein Grundstück an einem Gewässer, ist im Gewässerraum nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Eglisau. Wie Ausnützung und Baumasse gerechnet werden, erklären die Seiten zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel und zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der jeweiligen Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu steht unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, beschreibt die Seite zur Methode der Grundstücksprüfung. Erst auf dieser Grundlage sprechen wir über einen Preis und über die zwei Wege: Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Auch Land gegen Wohnung ist möglich; die Wohnung wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Rafz: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen mit festen Massen gibt es in Rafz?
Die Bau- und Zonenordnung von Rafz legt für 8 Zonen Masse amtlich fest. Sie betreffen rund 1'100 Grundstücke, bei insgesamt 1'200 Grundstücken in der Bauzone (Stand 14. Oktober 2026). Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von seiner Zone ab. Wir prüfen das im Gespräch anhand des amtlichen Originals.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Rafz aktuell im Gang?
Publiziert wurden 30 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind rund 70 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Bestand beträgt rund 2'300 Wohnungen. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit der Gemeinde, sagen aber nichts über die Möglichkeiten eines einzelnen Grundstücks.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Weiter in Rafz
Weitere Themen in Rafz.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Rafz
Bauland verkaufen mit einem Preis aus Zone, Baufeld und Reserve, still und ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Rafz
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Rafz
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Rafz
Hof, Bauernhaus oder Landwirtschaftsland verkaufen, mit Blick auf das bäuerliche Bodenrecht und die Regeln ausserhalb der Bauzone.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Rafz verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Rafz
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RafzGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rafz?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.