Der Boden
Oft ist bei einem Einfamilienhaus der Boden mehr wert als das Haus. Den Ausschlag gibt, was die Zone auf dem Grundstück erlaubt.
Rafz · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Rafz
Rafz liegt im Bezirk Bülach. Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Hausverkauf in Rafz auf zwei Wegen: Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt oder Exklusivmandat ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
750Grundstücke mit Einfamilienhaus
36 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
113 %Steuerfuss · 2026
4'792Einwohner · 2025
- Boden und Haus gerechnet
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Einfamilienhaus verkaufen
- Diskret, ohne Inserat
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Rafz wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Rafz vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 67 %.
Bau- und Zonenordnung Rafz
Baujahr und Zustand
Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Was bald erneuert werden muss, rechnet jeder Käufer vom Preis ab. Wir rechnen es offen mit.
Grösse des Grundstücks
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Rafz ist kleiner als rund 570 m², die andere grösser. Ein grosser Garten zählt für Familien wie für Entwickler.
Reserve
Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, wird Ihr Haus auch für Bauträger interessant. Dann rechnen wir den Ersatzneubau mit.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Rafz liegt bei 0,31 %.
Ausgangslage in Rafz
Haus verkaufen in Rafz.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Rafz aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Nach Einwohnern ist Rafz eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Von Zürich aus gerechnet liegt Rafz rund 26 km nördlich, nahe bei Wil, Hüntwangen und Eglisau.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rafz im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
In Rafz stehen 750 Grundstücke mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus als Hauptgebäude (Stand 4. September 2026). Die Bauzonen umfassen 117 Hektar und 1'200 Grundstücke. Davon sind 170 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern (Stand 14. Oktober 2026). Das sind die Zahlen, auf denen unsere Rechnung für Ihr Haus aufbaut.
Rafz · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner4'792amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196036 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Ein Haus verkauft man selten ohne Grund: der Ruhestand, ein Umzug, ein Erbe. Wir nehmen uns Zeit, hören zu und legen Ihnen die Wege offen: verkaufen, gegen eine neue Wohnung tauschen oder erst einmal nur wissen, was Ihr Haus wert ist.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Vorher prüfen wir, was auf Ihrem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Mit dem Ablauf in einzelnen Schritten sehen Sie, was wann folgt.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Ein Hauskauf gilt erst mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), das Grundbuchamt Eglisau trägt den neuen Eigentümer ein.
Rafz im Profil
Was Rafz ausmacht.
Rafz liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 26 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Rafz. Es zählten 4'792 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Die amtliche Statistik gibt dazu den Stand 1. Juni 2026 an.
Für ein Haus in Rafz ist der Bestand der Ausgangspunkt. Bei 750 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Ihre mittlere Fläche beträgt 560 Quadratmeter. Wer ein Einfamilienhaus in Rafz verkaufen möchte, findet hier einen eigenen, gut abgrenzbaren Teil des Bestands. Insgesamt zählt die Gemeinde 2'300 Wohnungen im Bestand. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 36 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands, nicht über ein einzelnes Haus. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 70 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Wie ein Haus in diesem Umfeld zu rechnen ist, klären wir im Gespräch.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Mängel und Gewährleistung
Beim Verkauf eines gebrauchten Hauses wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Was Sie über Mängel wissen, sagen Sie offen; verschwiegene Mängel deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Fliesst der Erlös aus dem dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Haus innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der heutige Bestand, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist.
- 03 · GesprächAm Küchentisch, in unserem Büro oder am Telefon. Ins Haus müssen wir für die Bewertung nicht.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenNur mit geprüften Käufern und nur, wenn Sie sie freigeben.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Grundbuch und Schlüsselübergabe zum Termin, der für Sie passt.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Rafz
Was Sie in Rafz wissen sollten.
Bei einem Haus liegt der Wert oft nicht nur im Gebäude, sondern im Boden. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde heute auf dem Grundstück erlaubt. In Rafz kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen und eine Kernzone vor. Für die Wohnzonen legt die Ordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. Auch die Hanglage beeinflusst, wie sich ein Grundstück nutzen lässt: 69 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 28 Prozent liegen am Hang und 4 Prozent an steilem Hang.
Ein Verkauf kann viele Anlässe haben. Wer in Pension geht, wem das Haus zu gross geworden ist, wer erbt oder wer sich trennt, steht vor derselben Frage: Was ist das Haus auf diesem Boden wert? Wir rechnen, statt zu schätzen, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Wer ein altes Haus verkaufen will, dessen Grundstück mehr Nutzung zulässt, erfährt so, was der Boden hergibt.
Verkaufen heisst nicht zwingend, auszuziehen. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung in Rafz: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Rafz: Ihre Fragen.
Wie viele Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es in Rafz?
Für 750 Grundstücke in Rafz ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus (Stand 4. September 2026). Die mittlere Fläche dieser Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter. Die Zahl sagt nichts über ein einzelnes Haus. Wie viel Nutzung Ihr Boden zulässt, rechnen wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Bauzonen-Grundstücke in Rafz?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter (Stand 14. Oktober 2026). Für Ihr Haus heisst das: Die Fläche bestimmt mit, was auf dem Boden möglich ist. Wir ordnen Ihr Grundstück dazu ein.
Wie entsteht der Preis für mein Haus?
Aus dem Boden und dem Gebäude: was die Zone erlaubt, was heute steht, in welchem Zustand und an welcher Lage. Wir rechnen mehrere Wege zur Kontrolle, etwa Vergleich, Ertrag und Entwicklung, und erklären Ihnen das Ergebnis Zeile für Zeile. Daraus entsteht eine nachvollziehbare Bandbreite.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kaufen Sie auch Häuser mit Renovationsbedarf?
Ja. Wir kaufen im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher räumen oder renovieren müssen. Was am Haus zu tun ist, rechnen wir offen in den Preis ein. Gerade ältere Häuser auf grossen Grundstücken sind für uns interessant, weil die Zone oft mehr erlaubt.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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