Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Rafz · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Rafz
Was ist mein Grundstück in Rafz wirklich wert? Das hängt davon ab, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Yaacoubi Immobilien AG prüft und verkauft Grundstücke und Bauland in Rafz, als Direktankauf mit eigenen Mitteln oder als Exklusivmandat ohne Inserat. Wir rechnen zuerst, dann nennen wir einen belegten Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
170davon ohne Gebäude
117 haBauzonen
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
70Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Zone, Ziffer, Abstände
- Baufeld vor dem Preis
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Bauland und Grundstücke
- Diskret, ohne Inserat
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Rafz wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Rafz trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Rafz vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 67 %.
Bau- und Zonenordnung Rafz
Baufeld
Wo gebaut werden darf, bestimmen Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien sowie die Abstände zu Wald und Gewässer.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Ausgangslage in Rafz
Grundstück verkaufen in Rafz.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Rafz die Kernzone, die Wohnzone 1 Geschoss und die Wohnzone, 3 Geschosse die grössten Bauzonen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Rafz etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Rund 26 km nördlich von Zürich gelegen, hat Rafz Wil, Hüntwangen und Eglisau in der Nähe.
Die Bau- und Zonenordnung von Rafz ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
In Rafz leben 4'792 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Die Bauzonen umfassen 117 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Rund 170 davon sind ohne Gebäude. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Wohnungsbestand liegt bei rund 2'300 Wohnungen.
Rafz · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude170hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen117 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, dann Baulinie und Grenzabstände, daraus das Baufeld und darin der mögliche Neubau: So rechnen wir Bauland. Für Ihr Grundstück in Rafz setzen wir die Werte der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde ein.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rafz im Profil
Was Rafz ausmacht.
Wer ein Grundstück in Rafz verkaufen will, schaut zuerst auf die Bauzonen. Sie umfassen 117 Hektar, verteilt auf rund 1'200 Grundstücke (Stand Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Davon tragen rund 170 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Rafz reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und die Kernzone bis zur Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Die Gemeinde liegt im Bezirk Bülach, 26 Kilometer nördlich der Stadt Zürich.
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt in Rafz 570 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Von den Grundstücken liegen 69 Prozent eben, 28 Prozent am Hang und 4 Prozent in steiler Hanglage. Bei den Gebäuden gibt die amtliche Statistik für 36 Prozent der Grundstücke ein Baujahr vor 1960 an. Zur Bautätigkeit in Rafz zählen 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Weitere 70 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
Höhen und Abstände
Was in Rafz gebaut werden darf.
In den Wohnzonen sind 1 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 5,5 und 10,5 m fest.
Gezeichnet sind typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Für einen Käufer zählt, was auf dem Grundstück entstehen kann. Diese Rechnung machen wir zuerst, dann sprechen wir über den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · BesprechungPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rafz
Was Sie in Rafz wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück in Rafz bezahlen kann, bestimmt vor allem die Bau- und Zonenordnung. Sie legt für die Wohnzonen die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. In der Kernzone sind es die Vollgeschosse. In der Arbeitszone für Industrie und Gewerbe gilt die Baumassenziffer, während Ausnützungsziffer und Vollgeschosse dort ausdrücklich keine Vorgabe sind. Daraus ergeben sich Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Wir rechnen sie aus, bevor über den Preis gesprochen wird.
Auch Lage und Form zählen. Hanglage, Parzellengrösse und die ÖV-Güteklasse, in Rafz überwiegend D, gehören zur Rechnung. Die Güteklasse reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Ein Haus mit grossem Grundstück kann als Bauland gelesen werden, wenn die Zone es zulässt.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Eglisau.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften. Massgebend sind zudem das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Im Überblick, was in Rafz gebaut werden darf sehen Sie, wie wir die Bau- und Zonenordnung lesen. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Gerechnet, nicht geschätzt.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Als dritter Weg bleibt Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Rafz: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rafz tragen kein Gebäude?
Nach den Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) sind es rund 170 von rund 1'200 Grundstücken in den Bauzonen. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob Ihres bebaubar ist, zeigt erst die Rechnung nach Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Rafz?
Die mittlere Grösse (Median) beträgt 570 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Die Fläche allein bestimmt den Wert nicht: Zone, Hanglage und zulässige Nutzung gehören zur Rechnung, bevor wir über den Preis sprechen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Rafz
Weitere Themen in Rafz.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Rafz
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Rafz verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Rafz
Eine Bandbreite statt einer Zahl aus dem Bauch, im Gespräch erklärt.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Rafz
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Rafz
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Rafz
Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RafzGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rafz?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.