Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Rafz · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Rafz
Was ist meine Immobilie in Rafz wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Rafz Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg und begleitet Sie danach, wenn Sie verkaufen wollen. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich, aber kein Gutachten.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,31 %Leerwohnungsziffer
113 %Steuerfuss · 2026
36 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
4'792Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rafz wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Rafz
Immobilie bewerten in Rafz.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Rafz eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Am häufigsten sind in Rafz Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Rafz liegt im oberen Bereich.
Ohne Gebäude ist in Rafz etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Rafz liegen 1'200 Grundstücke in den Bauzonen. Die mittlere Grösse beträgt 570 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, wie unterschiedlich die Ausgangslage sein kann. Eine Bewertung beginnt deshalb immer bei Ihrer Parzelle und nicht beim Durchschnitt. Das gilt für ein Haus ebenso wie für eine Wohnung oder unbebautes Land.
Rafz · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner4'792amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196036 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Rafz im Profil
Was Rafz ausmacht.
Wer in Rafz eine Immobilie bewerten lassen will, schaut zuerst aufs Bauen. In den Bauzonen von Rafz liegen rund 1'200 Grundstücke auf einer Fläche von 117 Hektar (Stand Zonen 14. Oktober 2026). Die Bau- und Zonenordnung von Rafz kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone und eine Industrie- und Gewerbezone. In den Wohnzonen legt sie amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest, in der Kernzone die Vollgeschosse. Für eine Bewertung ist das der Ausgangspunkt, denn die Zone bestimmt, was auf einer Parzelle stehen darf. Auf 170 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Rafz 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 70 (Stand 4. September 2026).
Der Gebäudebestand in Rafz umfasst 2'300 Wohnungen und 160 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Bei 36 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauperiode sagt etwas darüber, nach welchen Vorschriften ein Haus entstand und welche Masse es heute hat. In Rafz lebten 4'792 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung von Rafz veränderte sich von 2020 bis 2025 um +3,5 Prozent. Der Steuerfuss der Gemeinde Rafz beträgt 113 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre Steuer erhebt. Die Gemeinde liegt im Bezirk Bülach, 26 Kilometer von der Stadt Zürich entfernt in nördlicher Richtung.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Wert
Was den Wert in Rafz bestimmt.
Der Bestand in Rafz nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Rafz wert ist, bestimmen mehrere Merkmale zusammen. Bauperiode, Grösse und Hanglage gehören dazu. Aus der Bauperiode lässt sich ablesen, in welchem Zustand und mit welchen Massen ein Gebäude entstand. Von der Grösse der Parzelle hängt ab, wie viel gebaut werden kann. Die Hanglage kann Zugang und Baukosten beeinflussen. Unten zeigt die Seite die Verteilungen der Bauperioden, Grundstücksgrössen und Hanglagen. Sie dienen als Raster, um Ihre Parzelle einzuordnen. Den Wert ergibt erst die Rechnung für Ihr Grundstück.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
22 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
8 %
1961 bis 1980
17 %
1981 bis 2000
23 %
2001 bis 2010
13 %
ab 2011
11 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
320 m²Mitte 570 m²920 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
69 %
Hanglage, 10 bis 25 %
28 %
steiler Hang, über 25 %
4 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Rafz, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Wir rechnen, bevor wir über einen Preis sprechen: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Es ist keine Schätzung und kein Gutachten. Wer danach verkaufen will, wählt zwischen Direktankauf durch uns und dem Exklusivmandat ohne Inserat. Verkaufen müssen Sie nicht. Alles bleibt diskret.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Rafz
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Rafz
Was Sie in Rafz wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Rafz hängt zuerst von der Zone ab. Sie legt fest, was gebaut werden darf. In den Wohnzonen setzt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. In der Industrie- und Gewerbezone gilt die Baumassenziffer, für Ausnützung und Vollgeschosse gibt es dort keine Vorgabe. Wer wissen will, ob noch Reserve auf dem Grundstück liegt, findet mehr beim Berechnen der Nutzungsreserve.
Dazu kommen Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 69 Prozent eben, 28 Prozent liegen am Hang und 4 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viele Wohnungen am Stichtag 1. Juni 2026 leer standen: 0,31 Prozent.
Anlass für eine Bewertung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Eglisau. Wir prüfen diese Einträge, bevor wir rechnen. Einen kostenlosen Einstieg bietet die Bewertung Ihres Grundstücks.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick gibt die Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften. Wer wissen will, was ein Verkauf steuerlich bedeuten kann, findet es im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Für die Bewertung selbst rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was erlaubt ist. Danach besprechen wir die Bandbreite mit Ihnen im Gespräch.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Rafz: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rafz liegen in der Bauzone und wie gross sind sie?
In den Bauzonen von Rafz liegen rund 1'200 Grundstücke. Die mittlere Grösse beträgt 570 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 320, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter (Stand Zonen 14. Oktober 2026). Diese Zahlen ordnen Ihr Grundstück ein. Seinen Wert rechnen wir einzeln, mit Rechenweg und Belegen im amtlichen Original.
Wie viel wird in Rafz gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 70 (Stand 4. September 2026). Auf 170 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude, darunter laufende Ersatzneubauten. Für Ihre Bewertung zählt, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist, und das klären wir im Gespräch.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Rafz an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Weiter in Rafz
Weitere Themen in Rafz.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Rafz
Einfamilienhaus verkaufen, ohne Inserat und mit einem Preis, den wir Ihnen nachvollziehbar herleiten.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Rafz
Stockwerkeigentum verkaufen: Lage im Haus, Fonds und Reglement sauber im Dossier.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Rafz
Gewerbebau, Werkhof oder Areal verkaufen: an Projektentwickler und Investoren aus unserem Kreis, ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Rafz
Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Rafz
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Rafz
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RafzGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rafz?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.