Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Rafz · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Rafz
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Rafz wert, und wer kauft es diskret? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Rafz, entweder als Direktankauf oder als stilles Exklusivmandat. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
150Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'300Wohnungen im Bestand
0,31 %Leerwohnungsziffer
70Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
4'792Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rafz wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Rafz
Mehrfamilienhaus verkaufen in Rafz.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Rafz nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Auf den meisten Grundstücken in Rafz steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Rafz im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Rafz liegen in der Kernzone, der Wohnzone 1 Geschoss und der Wohnzone, 3 Geschosse.
Die Leerwohnungsziffer von Rafz liegt bei 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Der Bestand umfasst rund 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei der Bevölkerung veränderte sich die Zahl zwischen 2020 und 2025 um +3,5 Prozent. Diese Werte beschreiben den Rahmen, in dem ein Verkauf stattfindet, und nehmen nichts vorweg. Die Zahlen stammen aus der amtlichen Statistik (Stand 1. Juni 2026).
Rafz · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196036 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rafz im Profil
Was Rafz ausmacht.
Wer in Rafz ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, schaut zuerst aufs Bauen. Die Bauzonen von Rafz umfassen 117 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Davon tragen rund 170 kein Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Die Bau- und Zonenordnung kennt mehrere Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen legt sie Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest.
Der Gebäudebestand von Rafz zählt rund 2'300 Wohnungen. Auf rund 150 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, darin liegen rund 1'300 Wohnungen. Bei der Bautätigkeit zählt die Gemeinde rund 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Rund 70 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
In Rafz leben 4'792 Menschen (Stand 2025). Die Gemeinde liegt nördlich von Zürich, rund 26 Kilometer entfernt, im Bezirk Bülach. Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Rafz heisst das: Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Mehr zum Ort finden Sie auf der Seite zu Immobilien in Rafz.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Ein Ansprechpartner begleitet Sie bis zur öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Rafz
Was Sie in Rafz wissen sollten.
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Renditeliegenschaft verkauft, spricht mit Käufern, die rechnen: mit dem Ertrag, dem Zustand des Gebäudes und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Wir prüfen diese Reserve vorab, etwa mit der Prüfung einer Aufstockung beim Mehrfamilienhaus. Käufer sind Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren.
Die Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse gibt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat an (Stand 2024).
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Vom Gebäudebestand stammt bei 36 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden das Baujahr vor 1960. Das beeinflusst den Zustand und damit die Rechnung des Käufers.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Eglisau. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich und zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Rafz: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Rafz?
Auf rund 150 Grundstücken in Rafz ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 1'300 Wohnungen, bei einem Gesamtbestand von rund 2'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten. Sie sagen nichts über ein einzelnes Haus, das wir im Gespräch separat rechnen.
Wie viel wird in Rafz gebaut?
Die Gemeinde zählt rund 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind rund 70 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude, rund 170, zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern lohnt sich der Blick auf die Bau- und Zonenordnung.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Weiter in Rafz
Weitere Themen in Rafz.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Rafz
Bauland verkaufen mit einem Preis aus Zone, Baufeld und Reserve, still und ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Rafz
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Rafz
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Rafz
Gewerbe verkaufen an Unternehmer, Entwickler oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Rafz
Hof, Bauernhaus oder Landwirtschaftsland verkaufen, mit Blick auf das bäuerliche Bodenrecht und die Regeln ausserhalb der Bauzone.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Rafz
Abbrechen und neu bauen, aufstocken oder erweitern: wann sich ein Ersatzneubau lohnt und was die Bauordnung erlaubt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in RafzGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Rafz?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.