Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Rafz · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Rafz
Soll Ihr älteres Haus in Rafz bleiben, wachsen oder einem Neubau weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft den Ersatzneubau und die Verdichtung in Rafz, kauft direkt oder vermittelt diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Gerechnet wird mit amtlichen Belegen, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
220Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
36 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
70Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
4'792Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Rafz wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Rafz
Ersatzneubau und Verdichtung in Rafz.
Auf den meisten Grundstücken in Rafz steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Rafz liegen in der Kernzone, der Wohnzone 1 Geschoss und der Wohnzone, 3 Geschosse.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rafz misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Rafz etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Rafz leben 4'792 Menschen (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +3,5 Prozent. Im Bestand zählt die Gemeinde 2'300 Wohnungen, und 70 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,31 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand.
Rafz · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196036 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen160hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,31 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EglisauamtlichSitz in Eglisau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Rafz liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,31 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Rafz im Profil
Was Rafz ausmacht.
Beim Bauen in Rafz beginnt alles mit den Bauzonen: Sie umfassen 117 Hektar und 1'200 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen 170 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild von Rafz besteht aus mehreren Wohnzonen, Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung, einer Kernzone und einer Industrie- und Gewerbezone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Rafz liegt nördlich von Zürich, in 26 Kilometern Distanz, im Bezirk Bülach.
Zum Gebäudebestand: In Rafz stehen 160 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, und bei 36 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). 220 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das ist der Kreis, in dem sich in Rafz die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau stellt. Die Bautätigkeit zeigt sich in 30 publizierten Baugesuchen der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Wer wissen möchte, was auf dem eigenen Grundstück möglich ist, nutzt die Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Rafz im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Rafz vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 67 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 5,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Rafz.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Rafz
Was Sie in Rafz wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. Deshalb berechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und welche Reserve die Zone offenlässt. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Auch die Lage des Grundstücks fliesst ein. In Rafz sind 69 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 28 Prozent liegen am Hang und 4 Prozent an steilem Hang. Die Grösse der Parzelle zählt ebenfalls: Der Median liegt bei 570 Quadratmetern, ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 und ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D.
Sind Wohnungen vermietet, braucht ein Ersatzneubau Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Kündigungen müssen sorgfältig geplant werden (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand geht oder das Haus zu gross findet, kann den Verkauf an einen Entwickler ebenso prüfen wie Land gegen Wohnung als Tausch.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Ein Überblick steht auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: Gebäude, Bau- und Zonenordnung, Reserve. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Gerechnet, nicht geschätzt.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Rafz: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Rafz kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen tragen 220 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich bei einem davon ein Ersatzneubau eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung, der Parzelle und den Mietverhältnissen ab. Wir rechnen das für Ihr Grundstück im ersten Gespräch durch, kostenlos und unverbindlich.
Wie aktiv wird in Rafz gebaut?
Publiziert wurden 30 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind 70 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Was bei Ihnen möglich ist, zeigt erst die Berechnung nach der Bau- und Zonenordnung.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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