Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Pfungen · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Pfungen
Was ist mein Haus in Pfungen wirklich wert, und wer kauft es? Yaacoubi Immobilien AG kauft Häuser in Pfungen im Direktankauf selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt sie im Exklusivmandat still an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir Bestand und Bauordnung, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
600Grundstücke mit Einfamilienhaus
27 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
470 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,75 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
4'170Einwohner · 2025
- Einfamilienhaus verkaufen
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Boden und Haus gerechnet
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Pfungen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Pfungen
Haus verkaufen in Pfungen.
Am häufigsten sind in Pfungen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit ab 2011.
In Pfungen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Pfungen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Pfungen liegt rund 17 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Dättlikon, Oberembrach und Neftenbach.
Mit seinem Steuerfuss liegt Pfungen im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
In Pfungen leben 4'170 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,6 Prozent. Im Bestand gibt es rund 1'900 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,75 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen. Auf rund 600 Grundstücken steht ein Ein- oder Zweifamilienhaus.
Pfungen · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner4'170amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,75 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196027 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Pfungen wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Pfungen vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 2,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Pfungen
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Rund 470 m² sind in Pfungen die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Pfungen liegt bei 0,75 %.
Pfungen im Profil
Was Pfungen ausmacht.
Beim Bauen beginnt das Bild von Pfungen: Die Bauzonen umfassen 99 Hektar, verteilt auf rund 940 Grundstücke. Davon sind rund 140 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Pfungen kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie zwei Kernzonen. Für sie legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Baumassenziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in den Kernzonen zusätzlich die Vollgeschosse. Wer ein Haus in Pfungen verkaufen will, sollte wissen, in welcher Zone es steht.
Beim Gebäudebestand zählt die amtliche Statistik in Pfungen rund 600 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche beträgt 480 Quadratmeter (Median). Bei 27 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei einem Einfamilienhaus kann der Boden daher mehr Gewicht haben als das Gebäude. Die Gemeinde liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich, rund 17 Kilometer entfernt. Wer in Pfungen ein Einfamilienhaus verkaufen möchte, findet im Thema Ersatzneubau und Verdichtung in Pfungen weitere Hintergründe.
Heute und neu möglich
Ihr Haus heute, und was die Zone erlaubt.
Auf manchem Grundstück dürfte heute deutlich mehr stehen. Ob das für Ihr Haus gilt, rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Pfungen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Ein Haus verkauft man selten ohne Grund: der Ruhestand, ein Umzug, ein Erbe. Wir nehmen uns Zeit, hören zu und legen Ihnen die Wege offen: verkaufen, gegen eine neue Wohnung tauschen oder erst einmal nur wissen, was Ihr Haus wert ist.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ergibt die Rechnung. Diese erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mehr zum Direktankauf durch uns finden Sie separat.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Verkaufen und bleiben
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder eine Nutzniessung erlaubt Ihnen, im Haus zu bleiben, befristet oder auf Lebenszeit. Der Preis sinkt dadurch, Ihr Zuhause bleibt gesichert.
Art. 745 und 776 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Fliesst der Erlös aus dem dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Haus innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz, lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; auf dem Gewinn erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächAm Küchentisch, in unserem Büro oder am Telefon. Ins Haus müssen wir für die Bewertung nicht.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat. Sie entscheiden in Ruhe.
- 05 · BesichtigungenNur mit geprüften Käufern und nur, wenn Sie sie freigeben.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Eintrag im Grundbuch und Übergabe der Schlüssel, an einem Termin, der Ihnen passt.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Pfungen
Was Sie in Pfungen wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. Die Grundstücke der Bauzonen haben eine mittlere Grösse von 470 Quadratmetern (Median). Ein Viertel ist kleiner als 250 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Auch die Hanglage spielt eine Rolle: 32 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 44 Prozent liegen am Hang und 23 Prozent an steilem Hang.
Der Anlass für einen Verkauf kann persönlich sein. Steht die Pensionierung an, wird das Haus zu gross, erbt jemand oder trennen sich Eigentümer, braucht es Ruhe und klare Zahlen. Zur Pensionierung finden Sie mehr unter Haus verkaufen im Alter und kleiner wohnen.
Es gibt Alternativen zum vollständigen Verkauf. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur. Alles Weitere finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Pfungen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke mit Einfamilienhaus gibt es in Pfungen?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen rund 600 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist. Ihre mittlere Fläche beträgt 480 Quadratmeter (Median). Für Sie heisst das: Die eigene Parzelle lässt sich mit diesen Zahlen einordnen. Was sie für Ihr Haus bedeuten, klären wir im Gespräch.
Wie viel Bauzone gibt es in Pfungen?
Die Bauzonen in Pfungen umfassen 99 Hektar (Stand 13. Oktober 2026) mit rund 940 Grundstücken. Davon sind rund 140 Grundstücke ohne Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Für Eigentümer von Häusern ist wichtig, in welcher Zone das eigene Grundstück liegt, denn sie bestimmt, was gebaut werden darf.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie entsteht der Preis für mein Haus?
Aus dem Boden und dem Gebäude: was die Zone erlaubt, was heute steht, in welchem Zustand und an welcher Lage. Wir rechnen mehrere Wege zur Kontrolle, etwa Vergleich, Ertrag und Entwicklung, und erklären Ihnen das Ergebnis Zeile für Zeile. Daraus entsteht eine nachvollziehbare Bandbreite.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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