Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Pfungen · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Pfungen
Die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen erhalten Sie als Bandbreite mit Rechenweg. Yaacoubi Immobilien AG bewertet Ihre Immobilie in Pfungen anhand von Zone, Massen, Grundstücksgrösse und Gebäude. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
940Bauzonen-Grundstücke
470 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,75 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
27 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
4'170Einwohner · 2025
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Vier Wege zum Wert
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Pfungen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Pfungen bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Pfungen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Den Wert in Pfungen bestimmen unter anderem die Bauperiode, die Grösse und die Hanglage. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 470 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250 m², ein Viertel grösser als 880 m². Bei der Hanglage sind 32 Prozent der Grundstücke eben, 44 Prozent liegen am Hang und 23 Prozent in steiler Hanglage. Die Verteilungen darunter zeigen, wo Ihre Immobilie einzuordnen ist.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
16 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
5 %
1961 bis 1980
27 %
1981 bis 2000
16 %
2001 bis 2010
13 %
ab 2011
17 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
250 m²Mitte 470 m²880 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
32 %
Hanglage, 10 bis 25 %
44 %
steiler Hang, über 25 %
23 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Ausgangslage in Pfungen
Immobilie bewerten in Pfungen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Pfungen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Pfungen aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit ab 2011.
In Pfungen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Mit seinem Steuerfuss liegt Pfungen im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Pfungen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Für das Thema stehen in Pfungen 940 Grundstücke in den Bauzonen im Blick (Stand 13. Oktober 2026). Davon sind 140 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 27 Prozent. Diese Angaben sind der Ausgangspunkt jeder Bewertung, noch bevor die einzelne Parzelle betrachtet wird.
Pfungen · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner4'170amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,75 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196027 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Pfungen im Profil
Was Pfungen ausmacht.
In Pfungen leben 4'170 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Im Bestand zählt die amtliche Statistik 1'900 Wohnungen in Pfungen. Dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, die Statistik führt sie mit 95 auf. Wer in Pfungen eine Immobilie bewerten will, hat dafür einen konkreten Anlass. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, ob das Haus noch passt. Bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek braucht es eine saubere Grundlage für das weitere Vorgehen.
Pfungen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus und rund 17 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen von Pfungen umfassen 99 Hektar mit 940 Grundstücken. Davon sind 140 ohne Gebäude. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen. Für jede dieser Zonenarten legt sie amtlich Baumassenziffer und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in den Kernzonen zusätzlich die Vollgeschosse. Diese Masse bilden den Ausgangspunkt jeder Rechnung. Die Gemeindeseite Immobilien in Pfungen im Überblick zeigt weitere Angaben zum Ort.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Pfungen, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AdresseMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · GesprächPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und besprechen Ihre Lage und Ihre Fragen. Vorab können Sie die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück nutzen: Adresse eingeben, und das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Bis zur Beurkundung bleibt es bei einem Ansprechpartner.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Pfungen
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Pfungen steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1.6.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.61,6 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'360 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Pfungen
Was Sie in Pfungen wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Pfungen hängt von mehreren Grössen ab. Dazu gehören die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung festlegt, die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage im Ort. Wir rechnen diese Punkte einzeln und führen sie zu einer Bandbreite zusammen. Wer sein Haus oder Grundstück bewerten lassen möchte, erhält so einen Rechenweg, den er Schritt für Schritt nachvollziehen kann.
Unsere Einschätzung ist keine Schätzung einer zugelassenen Schätzerin und kein Gutachten. Sie ersetzt beides nicht, wenn eine Bank oder ein Gericht ein solches verlangt. Sie dient dazu, Ihre Lage zu klären, bevor Sie etwas entscheiden. Wer bewertet, muss danach nicht verkaufen.
Rechte und Lasten gehören ebenfalls zur Prüfung. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur. Wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, erklärt Was Sie in Pfungen bauen dürfen.
Im Kanton Zürich gelten für Bau und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was ein Verkauf steuerlich bedeutet, erklärt das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick über den Ablauf finden Sie auf der Kantonsseite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Die Gemeinde Pfungen legt ihre Zonen selbst fest, und wir lesen sie für Sie aus den amtlichen Unterlagen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Pfungen: Ihre Fragen.
Welche Grundstücke in Pfungen gehören zu den Bauzonen?
Die Bauzonen von Pfungen umfassen 99 Hektar mit 940 Grundstücken (gerundet, Stand 13. Oktober 2026). Davon sind 140 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für die Bewertung ist die Zone der Ausgangspunkt, weil sie die Masse festlegt, die auf Ihrem Grundstück gelten.
Wie gross sind die Grundstücke in Pfungen und wie liegen sie?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 470 m². Ein Viertel ist kleiner als 250 m², ein Viertel grösser als 880 m². In Hanglage liegen 44 Prozent, in steiler Hanglage 23 Prozent. Grösse und Lage fliessen in unsere Bandbreite ein, jeweils mit Rechenweg.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
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Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Pfungen
Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in PfungenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.