W 1.6
Wohnzone 1.6
rund 180 Grundstücke- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Pfungen · Kanton Zürich
Was darf ich in Pfungen bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück in Pfungen bauen? Das hängt von Zone und Bau- und Zonenordnung ab. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Pfungen die Bebaubarkeit eines Grundstücks, rechnet die amtlichen Masse nach und belegt jede Zahl. Eine Baubewilligung ersetzt das nicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
10Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
99 haBauzonen
940Bauzonen-Grundstücke
20Baugesuche in 12 Monaten
4'170Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Pfungen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Pfungen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Pfungen.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Pfungen vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 6 und 13,5 m.
In Pfungen kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie zwei Kernzonen vor. Die Gemeinde zählt 10 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. In allen Zonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- oder Fassadenhöhe fest.
In den Kernzonen kommen die Vollgeschosse dazu. Die Zonenliste darunter zeigt die Masse je Zone, mit Stand 13. Oktober 2026.
Wohnzonen
Wb 1.3
Wohnzone b1.3
rund 160 Grundstücke- Baumassenziffer
- 1,3 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W 1.1
Wohnzone 1.1
rund 110 Grundstücke- Baumassenziffer
- 1,1 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 6 m
W 2.4
Wohnzone 2.4
rund 70 Grundstücke- Baumassenziffer
- 2,4 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
Wa 1.3
Wohnzone 1.3
rund 55 Grundstücke- Baumassenziffer
- 1,3 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 6 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG 2.4
Wohnzone G 2.4
rund 70 Grundstücke- Baumassenziffer
- 2,4 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
WG 3.0
Wohnzone G 3.0
rund 40 Grundstücke- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
WG 2.0
Wohnzone G 2.0
rund 30 Grundstücke- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 130 Grundstücke- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 6,5 m
KB
Kernzone B
rund 55 Grundstücke- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Pfungen
Was darf ich bauen in Pfungen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Rund 17 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Pfungen Dättlikon, Oberembrach und Neftenbach in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Pfungen eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Pfungen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Pfungen sind für rund 900 Grundstücke die Masse amtlich festgelegt, verteilt auf 10 Zonen. Die Bauzonen insgesamt umfassen 99 Hektar. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 470 Quadratmetern (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026.
Pfungen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke940hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen99 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude140hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Pfungen gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W 1.1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Pfungen im Profil
Was Pfungen ausmacht.
Beim Bauen in Pfungen beginnt alles mit den Bauzonen. Sie umfassen 99 Hektar, und darin liegen rund 940 Grundstücke. Davon sind rund 140 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde Pfungen im Bezirk Winterthur kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen. Für rund 900 Grundstücke sind in 10 Zonen die Masse amtlich festgelegt. Wie sich diese Zonen im Einzelnen auf das Gemeindegebiet verteilen, zeigt die Zonenliste weiter unten.
Pfungen liegt nordöstlich von Zürich, in einer Distanz von 17 Kilometern. Die Gemeinde zählte 4'170 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Im Bestand stehen rund 1'900 Wohnungen, und bei 27 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Auch das Gelände spielt eine Rolle: 44 Prozent der Bauzonen-Grundstücke in Pfungen liegen am Hang, 23 Prozent davon steil. Ebene Grundstücke machen 32 Prozent aus. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Wer in Pfungen bauen oder umbauen möchte, sollte Zone, Gelände und Bestand zusammen betrachten.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Pfungen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Vollgeschosse
Geschosse über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche. Sie können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Pfungen werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Pfungen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 1.6.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.61,6 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'360 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Pfungen
Was Sie in Pfungen wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Pfungen bebaubar ist, entscheidet zuerst die Zone. Jede Zone legt fest, was gebaut werden darf. In Pfungen sind das je nach Zone die Baumassenziffer, die Gebäude- oder Fassadenhöhe und in den Kernzonen zusätzlich die Vollgeschosse. Die Baumassenziffer setzt das zulässige Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Wer wissen will, wie viel er in Pfungen bauen darf, rechnet also mit der Fläche seines Grundstücks.
Dazu kommen Einschränkungen, die nicht in der Zonenliste stehen. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur.
Wer erbt, will wissen, was auf dem Land möglich ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Antwort bei der Entscheidung.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie im Kantonsthema Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage verstehen. Es ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie die Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Erst dann sprechen wir über einen Preis. Zur Wahl stehen der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Weg führt bis zur Beurkundung beim Notar. Eine Baubewilligung ersetzt unsere Prüfung nicht.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Pfungen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Pfungen haben amtlich festgelegte Masse?
Für rund 900 Grundstücke gelten in Pfungen amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 10 Zonen. Insgesamt liegen rund 940 Grundstücke in Bauzonen. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, zeigt die Grundstückprüfung nach Eingabe der Adresse. Die Zonenangaben haben den Stand 13. Oktober 2026.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Pfungen?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 470 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Für Ihre Bebaubarkeit zählt die Fläche Ihres Grundstücks, denn die Baumassenziffer bezieht sich darauf. Wir rechnen sie mit Ihnen nach.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Pfungen wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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