Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Pfungen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Pfungen
Lohnt sich bei Ihrem älteren Haus in Pfungen ein Ersatzneubau? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Pfungen Ersatzneubau und Verdichtung, kauft das Grundstück selbst, vermittelt es diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Wir rechnen zuerst, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, mit Belegen aus amtlichen Originalen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
290Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
27 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
470 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
20Baugesuche in 12 Monaten
4'170Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Pfungen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Pfungen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,75 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Pfungen
Ersatzneubau und Verdichtung in Pfungen.
Am häufigsten sind in Pfungen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit ab 2011.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Pfungen die Wohnzone 1.6, die Wohnzone b1.3 und die Kernzone A die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Pfungen ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Bau- und Zonenordnung von Pfungen beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Pfungen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Pfungen stehen 290 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 470 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 250, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Die Leerwohnungsziffer betrug 0,75 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Pfungen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196027 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,75 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Pfungen im Profil
Was Pfungen ausmacht.
Beim Bauen in Pfungen beginnt der Blick bei den Bauzonen. Sie umfassen 99 Hektar und 940 Grundstücke. Darunter sind mehrere Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie zwei Kernzonen. Für alle legt die Bau- und Zonenordnung Masse wie Baumassenziffer und Gebäudehöhe amtlich fest; wo sie nichts vorgibt, steht es ausdrücklich in der Zonenliste. Bei den Kernzonen kommt die Vollgeschosszahl dazu.
Zum Gebäudebestand: 140 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude, gezählt werden dort auch laufende Ersatzneubauten. In Wohn- und Mischzonen stehen auf 290 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei 27 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude sogar aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen 95 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus.
Pfungen liegt nordöstlich von Zürich, 17 Kilometer entfernt, im Bezirk Winterthur. Die Gemeinde zählte im Jahr 2025 4'170 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,6 Prozent. Im Bestand zählt die Statistik 1'900 Wohnungen. Wer hier ein älteres Haus besitzt, sieht also einen Ort, in dem Ersatzneubau und Verdichtung Thema sein können.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Pfungen im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Pfungen vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6 und 13,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Pfungen.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Pfungen
Was Sie in Pfungen wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. Deshalb rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was zulässig ist. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Die Lage des Grundstücks prägt den Aufwand. In Pfungen liegen 32 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 44 Prozent in Hanglage und 23 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Beides gehört zur Prüfung, bevor über einen Neubau gesprochen wird.
Mieter, Zeit und Kündigungen verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton betrug 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Wer nicht selbst bauen will, kann das Grundstück an einen Entwickler verkaufen oder es als Land gegen Wohnung in Pfungen einbringen. Dann erhält die Eigentümerschaft eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu auf Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab zeigt Ihnen die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Luftbild und Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Am Ende steht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Pfungen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Pfungen kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 290 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Kreis, in dem ein Ersatzneubau zu prüfen ist. Ob er möglich ist, entscheidet das einzelne Grundstück mit seiner Zone und den Massen der Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen das im Gespräch mit Belegen.
Wie gross sind die Grundstücke in Pfungen?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 470 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Die Grösse ist für einen Ersatzneubau ein Ausgangspunkt, zusammen mit Zone, Hanglage und Bestand. Wir prüfen sie für Ihr Grundstück einzeln.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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