Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Pfungen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Pfungen
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Pfungen an geprüfte Käufer. Wir kaufen im Direktankauf selbst oder vermitteln im Exklusivmandat still an Pensionskassen, Family Offices und private Investoren. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
90Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'900Wohnungen im Bestand
0,75 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
4'170Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Pfungen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Pfungen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Pfungen.
Nach Einwohnern ist Pfungen eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am häufigsten sind in Pfungen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit ab 2011.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Pfungen im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Pfungen die Wohnzone 1.6, die Wohnzone b1.3 und die Kernzone A die grössten Bauzonen.
In Pfungen tragen rund 90 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,75 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist sie ein Anhaltspunkt, wie Käufer die Vermietbarkeit lesen. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Pfungen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,75 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196027 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Pfungen im Profil
Was Pfungen ausmacht.
In Pfungen lebten im Jahr 2025 nach amtlicher Statistik 4'170 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Der Wohnungsbestand in Pfungen umfasst rund 1'900 Wohnungen. Davon liegen rund 1'200 Wohnungen in Gebäuden, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Wer erbt, in Pension geht oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, steht bei einem solchen Haus vor einer grösseren Entscheidung als bei einem Einfamilienhaus.
Die Gemeinde Pfungen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, in einer Entfernung von 17 Kilometern. In den Bauzonen von Pfungen stehen rund 940 Grundstücke, davon tragen rund 95 ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen bestehen aus Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Pfungen liegt bei 470 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250 m², ein Viertel grösser als 880 m². Für Käufer zählt neben dem Ertrag, was die Bau- und Zonenordnung auf der Parzelle zusätzlich erlaubt.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Mit dem Überblick zu Immobilien in Pfungen und der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir Bestand, Zonenordnung und Wert und legen jede Zahl mit Beleg vor.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Pfungen
Was Sie in Pfungen wissen sollten.
Bei einem Mehrfamilienhaus rechnen Käufer mit Ertrag, Zustand und möglicher Nutzungsreserve. Wir rechnen deshalb zuerst: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Ob eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau denkbar ist, klären wir mit der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses und mit der Bau- und Zonenordnung.
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die kantonale Mietstatistik nennt für das Jahr 2024 eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je m² und Monat; sie zeigt den Kanton, nicht Ihr Haus.
Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet, Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Pfungen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Pfungen?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist bei rund 90 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 1'200 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es rund 1'900. Die Zahlen sind gerundet und zeigen den Ort, nicht Ihr einzelnes Haus. Was für Ihre Liegenschaft gilt, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Was sagen Leerwohnungsziffer und Bauzonen über Pfungen aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,75 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und misst den Anteil leerer Wohnungen. Die Bauzonen umfassen 99 Hektar mit rund 940 Grundstücken. Rund 140 davon sind ohne Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Für Ihr Haus klären wir die Zonenordnung im Gespräch.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Pfungen wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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