Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Pfungen · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Pfungen
Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt in Pfungen Grundstücke und Bauland: entweder als Direktankauf mit eigenen Mitteln oder als Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, dann nennen wir einen belegten Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
940Bauzonen-Grundstücke
140davon ohne Gebäude
99 haBauzonen
470 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
112 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Preis
- Zone, Ziffer, Abstände
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Diskret, ohne Inserat
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Pfungen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände
Was in Pfungen gebaut werden darf.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6 und 13,5 m fest.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 1.6Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Pfungen
Grundstück verkaufen in Pfungen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Pfungen liegen in der Wohnzone 1.6, der Wohnzone b1.3 und der Kernzone A.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Pfungen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Pfungen liegt rund 17 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Dättlikon, Oberembrach und Neftenbach.
Die Bau- und Zonenordnung von Pfungen beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
In den Bauzonen von Pfungen stehen rund 940 Grundstücke auf einer Fläche von 99 Hektar. Davon sind rund 140 Grundstücke ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nicht, wie viele Parzellen tatsächlich frei und sofort bebaubar sind. Stand der Gebäudedaten ist der 4. September 2026.
Pfungen · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke940hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude140hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen99 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte470 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,75 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Pfungen trägt.
Zone und Ziffer
In Pfungen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Pfungen
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Pfungen im Profil
Was Pfungen ausmacht.
In Pfungen leben 4'170 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Pfungen veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Dazu zählt die amtliche Statistik 1'900 Wohnungen im Bestand. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus gibt es in Pfungen rund 95. Wer in Pfungen erbt, in den Ruhestand geht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, steht vor der Frage, was mit einem Grundstück geschehen soll. Einen solchen Entscheid bereiten wir mit Ihnen in Ruhe und ohne Zeitdruck vor.
Pfungen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus und rund 17 Kilometer von der Stadt entfernt. In den Bauzonen von Pfungen liegen auf 99 Hektar rund 940 Grundstücke. Ihre mittlere Grösse beträgt 470 Quadratmeter. Gebäude aus der Zeit vor 1960 stehen auf 27 Prozent der Grundstücke. Wer in Pfungen ein Grundstück verkaufen will, braucht zuerst Klarheit über Zone, Lage und Fläche der eigenen Parzelle. Genau damit beginnen wir, bevor ein Preis zur Sprache kommt. Mehr zur Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Pfungen im Überblick.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
So sieht unsere Rechnung für ein Bauland aus: Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, Baulinie und Grenzabstände, das Baufeld und darin der mögliche Neubau. Für Ihr Grundstück in Pfungen rechnen wir mit den Werten der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeitoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · Das GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Pfungen
Was Sie in Pfungen wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. In Pfungen kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen vor. Für alle legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in den Kernzonen zusätzlich die Vollgeschosse. Aus diesen Massen ergeben sich Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Genau diese Rechnung steht bei uns vor jedem Preisgespräch.
Auch die Lage auf dem Grundstück zählt: Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 32 Prozent, in Hanglage liegen 44 Prozent und in steiler Hanglage 23 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr liegt überwiegend in der Güteklasse D. Wie solche Werte zu lesen sind, erklären wir Ihnen im Gespräch an Ihrer Parzelle.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur. Wer ein Grundstück mit einem alten Haus besitzt, kann zudem prüfen, ob ein Ersatzneubau in Frage kommt, oder sich über Land gegen Wohnung in Pfungen informieren.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Sie nennen uns die Adresse, in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Pfungen: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Pfungen haben kein Gebäude?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) sind es rund 140 von rund 940 Grundstücken in den Bauzonen. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ob eine einzelne Parzelle tatsächlich unbebaut und bebaubar ist, klären wir in einem Gespräch anhand von Zone und Katasterplan.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Pfungen?
Die mittlere Grösse (Median) beträgt 470 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 250 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Für Ihre Parzelle zählt, wie die Bau- und Zonenordnung diese Fläche nutzbar macht. Das rechnen wir mit Ihnen durch, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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