Pfungen · Kanton Zürich
Pfungen: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland in Pfungen. Wir kaufen selbst im Direktankauf oder vermitteln still im Exklusivmandat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, jede Zahl belegt im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und nach dem Umbau
In der Bauzone lässt sich ein Bauernhaus oft zu Wohnungen umbauen, ausserhalb gelten enge Regeln. Was zutrifft, klären wir, bevor wir einen Preis nennen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Pfungen
Rund 17 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Pfungen Dättlikon, Oberembrach und Neftenbach in der Nähe.
In Pfungen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Pfungen nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
In Pfungen umfasst die Landwirtschaftszone 162 Hektar. Es sind 150 Grundstücke, von denen 35 ein Gebäude tragen (gerundet, Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026). Die Zahl der Grundstücke mit Gebäude zeigt, wie viele Höfe, Wohnhäuser und Scheunen ausserhalb der Bauzone stehen. Die übrigen Grundstücke sind unbebaut. Für sie zählt vor allem, wie sie genutzt werden dürfen und wer sie erwerben kann.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Zonenkonform ist hier nur, was der Landwirtschaft dient; andere Nutzungen brauchen eine Ausnahmebewilligung. Landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen zudem dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Pfungen im Profil
Pfungen liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 17 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Pfungen. Nach der amtlichen Statistik leben hier 4'170 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent.
Für einen Hof ist vor allem die Landwirtschaftszone von Bedeutung. Sie umfasst in Pfungen 162 Hektar und 150 Grundstücke, davon tragen 35 ein Gebäude. Das sind Höfe, Bauernhäuser und Scheunen, daneben Flächen ohne Bauten. Die Bauzonen der Gemeinde sind mit 99 Hektar ein eigener Bereich. Dort liegen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie zwei Kernzonen. Zu den Bauzonen zählen 940 Grundstücke (gerundet), die Angabe gilt für den Stand der Zonenangaben 13. Oktober 2026. Wer einen Hof am Rand dieser Zonen besitzt, sollte genau wissen, auf welcher Seite der Grenze das Grundstück liegt. Die Antwort steht in der Bau- und Zonenordnung. Sie bestimmt, was möglich ist, und Yaacoubi Immobilien AG prüft sie, bevor ein Preis genannt wird. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Pfungen. Wie wir Land im Siedlungsgebiet behandeln, steht unter Grundstück und Bauland verkaufen in Pfungen.
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bäuerliches Bodenrecht
Der Preis darf die Preise für vergleichbares Land in der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 Prozent übersteigen; die Kantone können diese Grenze auf höchstens 15 Prozent erhöhen.
Art. 63 Abs. 1 lit. b und 66 BGBB
Umbauten und neue Nutzungen ausserhalb der Bauzone sind nur mit Ausnahmebewilligung möglich; bestehende, nicht mehr zonenkonforme Bauten geniessen einen Bestandesschutz.
Art. 24 und 24c RPG
Bei verpachtetem Land übernimmt der Käufer in der Regel den Pachtvertrag; Verwandte und Pächter können ein Vorkaufsrecht haben. Beides klären wir, bevor wir vermarkten.
Art. 14 und 15 LPG · Art. 42 und 47 BGBB
Der Ablauf
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Pfungen.
Diskrete Vermittlung
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
Exklusivmandat
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Pfungen
Bei einem Bauernhof gilt zuerst die Frage, wo das Grundstück liegt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Das betrifft das Bauernhaus ebenso wie die Scheune. Ob ein Gebäude anders genutzt werden darf, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt vom einzelnen Grundstück und von der Bau- und Zonenordnung ab.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Es bestimmt mit, wer als Käufer in Frage kommt. Wer einen Hof verkauft, sollte das früh wissen, denn es verändert den Kreis möglicher Käufer. Wir sagen offen, was gilt, bevor ein Preis fällt.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach der Nachfolge. Läuft eine Hypothek aus, ordnet man die Finanzierung neu. In jedem Fall rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was erlaubt ist. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original.
Im Kanton Zürich gelten für Bauten ausserhalb der Bauzone dieselben bundesrechtlichen Grundlagen wie anderswo. Massgebend sind zudem das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick über den Verkauf von Grundstücken gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer allgemein wissen möchte, was gebaut werden darf, findet es unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Für die Lage im Ort hilft die Gemeindeseite zu Immobilien in Pfungen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Danach klären wir, was auf dem Grundstück steht, was gilt und wie es genutzt werden darf.
Dann wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Das zuständige Grundbuchamt ist Wülflingen-Winterthur in Winterthur. Mit dem Mandat erhalten Sie einen eigenen geschützten Zugang: Sie sehen den Stand, die Unterlagen und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Wie ein Verkauf im Einzelnen abläuft, zeigt die Seite Immobilie verkaufen: der Ablauf.
Häufige Fragen
Nach den amtlichen Angaben (Stand 13. Oktober 2026) sind es 150 Grundstücke auf einer Fläche von 162 Hektar. Davon tragen 35 ein Gebäude. Die Zahlen sind gerundet. Sie zeigen, wie gross der Bestand ausserhalb der Bauzone ist, sagen aber nichts über ein einzelnes Grundstück.
Die Bauzonen umfassen 99 Hektar mit 940 Grundstücken (gerundet). Auf 140 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Landwirtschaftszone umfasst 162 Hektar. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Gehört der Hof zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder liegt das Land ausserhalb der Bauzone, braucht der Käufer eine Bewilligung, die meist nur Selbstbewirtschaftern erteilt wird (Art. 61 und 63 BGBB). Ein Bauernhaus in der Bauzone, das nicht mehr dazugehört, kann jede Person kaufen. Wir klären, welcher Fall vorliegt.
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
In der Bauzone oft ja, nach den Regeln der Zone und des Ortsbildschutzes. Ausserhalb der Bauzone nur ausnahmsweise: Die Regeln sind eng, und zusätzliche Wohnungen sind selten bewilligungsfähig (Art. 24 ff. RPG). Wir prüfen den Einzelfall, bevor Sie investieren oder verkaufen.
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Weiter in Pfungen
Wohnung verkaufen
Eigentumswohnung verkaufen: vertraulich an geprüfte Käufer, mit einer Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Eine Bandbreite statt einer Zahl aus dem Bauch, im Gespräch erklärt.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Abbrechen und neu bauen oder aufstocken: beide Wege nebeneinander gerechnet.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in PfungenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.
