W2.2
Wohnzone 2.2
rund 370 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 9 mArt. 27
- Gesamthöhe
- 13 mArt. 27, Art. 28, Art. 29
Pfäffikon · Kanton Zürich
Was darf ich in Pfäffikon bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung klärt, was auf Ihrem Land möglich ist. Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Pfäffikon, welche Zone gilt und welche Masse amtlich festgelegt sind. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
11Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
242 haBauzonen
2'200Bauzonen-Grundstücke
70Baugesuche in 12 Monaten
120Wohnungen bewilligt oder im Bau
12'881Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Jede Zahl mit Beleg
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Pfäffikon und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Pfäffikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Pfäffikon.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Pfäffikon vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,25 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 8,5 und 12 m fest.
Pfäffikon kennt Wohnzonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe sowie eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen und den Zentrumszonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Für die Kernzone gelten die Vollgeschosse als amtliches Mass.
Die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse sind in vielen Zonen ausdrücklich ohne Vorgabe. Für die Zone für öffentliche Bauten ist die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt. Die Liste unten zeigt die einzelnen Zonen mit ihren Massen.
Wohnzonen
W2.7
Wohnzone 2.7
rund 350 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 12 mArt. 27
- Gesamthöhe
- 18 mArt. 27, Art. 28, Art. 29
W1.7
Wohnzone 1.7
rund 310 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 8,5 mArt. 27
- Gesamthöhe
- 12,5 mArt. 27, Art. 28, Art. 29
W1.25
Wohnzone 1.25
rund 240 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,25 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 8,5 mArt. 27, Art. 1
- Gesamthöhe
- 12,5 mArt. 27, Art. 28, Art. 29
W1.45
Wohnzone 1.45
rund 180 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,45 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 8,5 mArt. 27, Art. 1
- Gesamthöhe
- 12,5 mArt. 27, Art. 28, Art. 29
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 480 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 8
Z3.5
Zentrumszone 3.5
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 12 mArt. 24, Art. 1
- Gesamthöhe
- 15 mArt. 24, Art. 25, Art. 26
Z4.0
Zentrumszone 4.0
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 14,5 mArt. 24, Art. 1
- Gesamthöhe
- 18 mArt. 24, Art. 25, Art. 26
Industrie- und Gewerbezonen
IG I
Industriezone G I
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gesamthöhe
- 15 mArt. 31, Art. 32, Art. 33
IG II
Industrie- und Gewerbezone II
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 9 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gesamthöhe
- 20 mArt. 31, Art. 32, Art. 33
Zonen für öffentliche Bauten
Oe
Zone für öffentliche Bauten
rund 20 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 m
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Pfäffikon
Was darf ich bauen in Pfäffikon.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Auslikon und Pfäffikon ZH.
Von Zürich aus gerechnet liegt Pfäffikon rund 20 km östlich, nahe bei Hittnau, Wetzikon und Seegräben.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Pfäffikon die zweitgrösste Gemeinde des Bezirks Pfäffikon mit seinen 10 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Pfäffikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Pfäffikon kennt die Bau- und Zonenordnung 11 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie gelten für rund 2'100 Grundstücke (Stand der Zonenangaben: 12. Oktober 2026). Von den Grundstücken in Bauzonen sind rund 370 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 580 Quadratmetern.
Pfäffikon · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'200hergeleitetgerundet, Stand 12. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen242 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude370hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte580 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate70hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Pfäffikon hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Pfäffikon im Profil
Was Pfäffikon ausmacht.
In Pfäffikon leben 12'881 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,8 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 6'100 Wohnungen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer stellt sich die Frage nach der Bebaubarkeit an einem Wendepunkt: Wer erbt, wer in Pension geht oder wem das Haus zu gross geworden ist, will wissen, was auf dem Grundstück möglich ist. Auch wer eine auslaufende Hypothek neu ordnet, braucht dafür eine verlässliche Grundlage.
Die Gemeinde im Bezirk Pfäffikon liegt östlich von Zürich, in einer Distanz von rund 20 Kilometern. Sie besteht aus den Ortschaften Auslikon und Pfäffikon ZH. In den Bauzonen liegen etwa 2'200 Grundstücke auf einer Fläche von 242 Hektar. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 580 Quadratmeter. Auf rund 430 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 44 Prozent. Weitere Fakten zum Ort bündelt die Übersicht zu Immobilien in Pfäffikon.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Pfäffikon gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Pfäffikon werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Pfäffikon steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 2.2.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2.22,2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'870 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Pfäffikon
Was Sie in Pfäffikon wissen sollten.
Was Sie auf einem Grundstück in Pfäffikon bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Jede Zone legt fest, welche Masse amtlich gelten und wo die Gemeinde ausdrücklich keine Vorgabe macht. Eine fehlende Vorgabe ist keine Freigabe, sondern bedeutet, dass dieses Mass in der Zone nicht geregelt ist.
Dazu kommen Bedingungen des Grundstücks selbst. Die Bauzonen-Grundstücke liegen zu 70 Prozent in ebener Lage, zu 28 Prozent am Hang und zu 2 Prozent in steiler Hanglage. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); sie können die Möglichkeiten zusätzlich begrenzen.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wie die Ziffern gerechnet werden, erklären die Seiten zur Ausnützungsziffer mit Formel und zur Baumassenziffer.
Im Kanton Zürich regeln das kantonale Recht und die kommunale Bau- und Zonenordnung gemeinsam, was gebaut werden darf. Die Gemeinde legt die Zonen fest, der Kanton setzt den Rahmen. Einen Überblick finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Wer verkauft, findet Hinweise auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Zuständig für das Grundbuch ist Pfäffikon in Pfäffikon.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage verstehen: Haben Sie geerbt, planen Sie den Verkauf oder wollen Sie selbst bauen? Danach rechnen wir. Wir prüfen, was auf dem Grundstück steht, welche Zone gilt und was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Pfäffikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Pfäffikon liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Für rund 2'100 Grundstücke gelten Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Es sind 11 Zonen (Stand 12. Oktober 2026). In den Bauzonen liegen insgesamt etwa 2'200 Grundstücke. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von der Zone ab, und wir prüfen es im amtlichen Original.
Wie viel wird in Pfäffikon gebaut?
Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 70 Baugesuche. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind rund 120 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, sagen aber nichts über Ihr Grundstück. Dafür rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung und ordnen das Ergebnis im Gespräch ein.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Kaufen Sie Grundstücke in Pfäffikon auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in PfäffikonGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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