Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Pfäffikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Pfäffikon
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Pfäffikon vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, bevor wir über einen Preis sprechen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
690Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
44 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
580 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
120Wohnungen bewilligt oder im Bau
70Baugesuche in 12 Monaten
12'881Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Pfäffikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Pfäffikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Pfäffikon.
Am häufigsten sind in Pfäffikon Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Pfäffikon die Kernzone, die Wohnzone 2.2 und die Wohnzone 2.7 die grössten Bauzonen.
Die Bevölkerung von Pfäffikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Pfäffikon misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Ohne Gebäude ist in Pfäffikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für Ersatzneubauten sind in Pfäffikon vor allem die Wohn- und Mischzonen von Bedeutung. Dort stehen rund 690 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 44 Prozent. Die Gemeinde zählt rund 120 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen den Bestand, nicht die Eignung eines einzelnen Grundstücks.
Pfäffikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196044 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte580 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen430hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand6'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate70hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,16 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Pfäffikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,16 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Pfäffikon im Profil
Was Pfäffikon ausmacht.
In Pfäffikon lebten im Jahr 2025 12'881 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,8 Prozent. Der Wohnungsbestand in Pfäffikon umfasst rund 6'100 Wohnungen. Wer hier ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über die Zukunft des Grundstücks nachzudenken. Ein Ersatzneubau in Pfäffikon ist dann eine von mehreren Möglichkeiten.
Die Gemeinde Pfäffikon gehört zum Bezirk Pfäffikon und liegt östlich von Zürich, in einer Entfernung von 20 Kilometern. Zu ihr zählen die Ortschaften Auslikon und Pfäffikon ZH. In den Wohn- und Mischzonen von Pfäffikon stehen rund 690 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Auf 430 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Zudem sind in Pfäffikon rund 120 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate belaufen sich auf rund 70 (Stand 30. Oktober 2026). Bei diesen Beständen lohnt sich die Frage, ob Erhalt oder Neubau sinnvoller ist.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Pfäffikon im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Pfäffikon vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,25 und 2,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Statt einer Geschosszahl begrenzen in den Wohnzonen meist Ziffer und Höhen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 8,5 und 12 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Pfäffikon.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Pfäffikon
Was Sie in Pfäffikon wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude stellt sich zuerst die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau kann den Bestand nutzen. Ein Abbruch schafft Raum für einen Neubau. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen von Pfäffikon legt sie die Baumassenziffer fest; zur Ausnützungsziffer und zu den Vollgeschossen macht sie dort keine Vorgabe.
Auch die Grundstücksgrösse zählt. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 580 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 1'010 Quadratmeter. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,16 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand.
Vermietete Wohnungen verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine genaue Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wer erbt oder in Pension geht, kann das Grundstück an einen Entwickler verkaufen oder im Tausch eine Wohnung im Neubau erhalten. Mehr dazu finden Sie unter Land gegen Wohnung in Pfäffikon.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Dann entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat bedeutet stille Vermittlung ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Tauschen Sie Land gegen Wohnung, wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Pfäffikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Pfäffikon kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In den Wohn- und Mischzonen stehen rund 690 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, der sich für die Frage nach Erhalt oder Neubau anbietet. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen das im Gespräch mit amtlichen Belegen.
Was zeigt die Leerwohnungsziffer in Pfäffikon für Mieter bei einem Neubau?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. In Pfäffikon beträgt sie 0,16 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wir besprechen das Vorgehen mit Ihnen.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Pfäffikon wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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