Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Pfäffikon · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Pfäffikon
Pfäffikon im Kanton Zürich: Wer hier eine Immobilie bewerten will, erhält von Yaacoubi Immobilien AG eine Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Pfäffikon zuerst die Zone, die Masse und den Bestand. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
2'200Bauzonen-Grundstücke
580 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,16 %Leerwohnungsziffer
110 %Steuerfuss · 2026
44 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
12'881Einwohner · 2025
- Vier Wege zum Wert
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
- Boden und Gebäude
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Pfäffikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Pfäffikon
Immobilie bewerten in Pfäffikon.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Pfäffikon ist Pfäffikon nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Auf den meisten Grundstücken in Pfäffikon steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Mit seinem Steuerfuss liegt Pfäffikon im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Pfäffikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Für die Bewertung in Pfäffikon liegen 2'200 Grundstücke in den Bauzonen vor. Davon sind 370 ohne Gebäude, diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 580 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'010 Quadratmeter. Die Angaben stammen aus den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026).
Pfäffikon · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner12'881amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,16 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde110 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte580 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196044 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand6'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Pfäffikon bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Pfäffikon zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Pfäffikon wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Die Bauperiode reicht bei den Gebäuden von vor 1919 über 1961 bis 1980 bis zu ab 2011. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 44 Prozent. Auch die Grösse zählt, wie die Verteilung der Parzellen zeigt. Bei der Hanglage sind 70 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 28 Prozent in Hanglage und 2 Prozent in steiler Hanglage. Welche Merkmale bei Ihrer Immobilie ins Gewicht fallen, zeigt die Rechnung.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
24 %
1919 bis 1945
9 %
1946 bis 1960
11 %
1961 bis 1980
20 %
1981 bis 2000
17 %
2001 bis 2010
10 %
ab 2011
9 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 580 m²1'010 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
70 %
Hanglage, 10 bis 25 %
28 %
steiler Hang, über 25 %
2 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Pfäffikon im Profil
Was Pfäffikon ausmacht.
Pfäffikon liegt im gleichnamigen Bezirk. Von der Stadt Zürich aus liegt die Gemeinde östlich, rund 20 Kilometer entfernt. Zur Gemeinde Pfäffikon gehören die Ortschaften Auslikon und Pfäffikon ZH. Die amtliche Statistik weist für Pfäffikon 12'881 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025). Wer in Pfäffikon eine Immobilie bewerten lässt, beginnt mit dem Bestand vor Ort.
Der Wohnungsbestand in Pfäffikon umfasst 6'100 Wohnungen. Die Bauzonen der Gemeinde messen 242 Hektar und umfassen 2'200 Grundstücke (Stand 12. Oktober 2026). Auf 430 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung von Pfäffikon um +5,8 Prozent. An den publizierten Baugesuchen lässt sich die Bautätigkeit ablesen: 70 in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Solche Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück aus, sie beschreiben den Ort als Ganzes. Welche Zone und welche Masse für Ihre Parzelle in Pfäffikon gelten, klärt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück vorab. Dort geben Sie die Adresse ein und sehen das Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Vorab können Sie Ihre Adresse im Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen eingeben, das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: Bestand, Zone, Masse und Wert, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Im geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Pfäffikon
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Pfäffikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 2.2.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2.22,2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'870 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Pfäffikon, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Pfäffikon
Was Sie in Pfäffikon wissen sollten.
Eine Bewertung beginnt bei uns mit Rechnen, nicht mit Raten. Zuerst klären wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. In Pfäffikon kommen Wohnzonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten vor. Für die Wohnzonen legt die Gemeinde die Baumassenziffer amtlich fest, bei der Ausnützungsziffer und den Vollgeschossen macht sie keine Vorgabe. Anders die Kernzone: Dort sind die Vollgeschosse amtlich festgelegt.
Den Wert bestimmen Zone und Masse, die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Es ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Entscheidung. Belastungen wie Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Pfäffikon.
Anlass für eine Bewertung kann vieles sein. Wer erbt, braucht Klarheit unter den Beteiligten, mehr dazu lesen Sie unter Geerbte Liegenschaft in Pfäffikon verkaufen. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine Bandbreite beim Abwägen. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung können der Grund sein, die Zahlen zu prüfen.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück möglich ist. Beim Verkauf spielen zudem steuerliche Fragen eine Rolle, etwa die Grundstückgewinnsteuer. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Einordnung der Steuer lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Pfäffikon: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Pfäffikon?
Den Wert bestimmen Zone und Masse, die Grösse, die Bauperiode, die Hanglage und die Lage. In Pfäffikon beträgt die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke 580 Quadratmeter. Von den Grundstücken liegen 28 Prozent in Hanglage. Wir rechnen diese Merkmale nach und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Pfäffikon sind ohne Gebäude?
Von 2'200 Grundstücken in den Bauzonen sind 370 ohne Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Ob Ihre Parzelle bebaut werden darf, klären wir in der Bewertung anhand von Zone und Massen.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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