Fläche und Zuschnitt
Die Form zählt mit. Ist ein Grundstück schmal, schräg oder sehr tief, bleibt nach Abständen und Baulinien weniger Baufeld übrig als auf einem rechteckigen.
Opfikon · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Opfikon
Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Grundstücke und Bauland in Opfikon, entweder als Direktankauf mit eigenen Mitteln ohne Finanzierungsvorbehalt oder als stilles Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, danach sprechen wir über den Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'600Bauzonen-Grundstücke
250davon ohne Gebäude
284 haBauzonen
800 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
340Wohnungen bewilligt oder im Bau
94 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Preis
- Zone, Ziffer, Abstände
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Bauland und Grundstücke
- Diskret, ohne Inserat
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Opfikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Opfikon trägt.
Zone und Ziffer
In Opfikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 100 %.
Bau- und Zonenordnung Opfikon
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Ausgangslage in Opfikon
Grundstück verkaufen in Opfikon.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Opfikon liegen in der Wohnzone 2L, der Wohnzone 3 und der Wohnzone 2D.
Ohne Gebäude ist in Opfikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Von Zürich aus gerechnet liegt Opfikon rund 6 km nördlich, nahe bei Wallisellen, Kloten und Dietlikon.
In Opfikon gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Zur Gemeinde gehören drei Ortschaften: Opfikon, Glattpark (Opfikon) und Glattbrugg.
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 800 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 450 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'380 Quadratmeter. Rund 250 von rund 1'600 Grundstücken in den Bauzonen tragen kein Gebäude. Zudem sind rund 340 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Ausgangslage, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück aus.
Opfikon · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'600hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude250hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen284 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte800 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde94 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,17 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WallisellenamtlichSitz in Wallisellen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
So sieht unsere Rechnung für ein Bauland aus: Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, Baulinie und Grenzabstände, das Baufeld und darin der mögliche Neubau. Für Ihr Grundstück in Opfikon rechnen wir mit den Werten der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Opfikon im Profil
Was Opfikon ausmacht.
In Opfikon lebten laut amtlicher Statistik 21'462 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Der Bestand in Opfikon umfasst rund 10'100 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,17 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Stichtag leer stand und zur Miete oder zum Kauf angeboten wurde. Hinter jedem Grundstück steht eine Eigentümerschaft mit ihrer eigenen Lebenslage. Wer erbt, in Pension geht, sich trennt oder ein zu gross gewordenes Haus bewohnt, fragt sich irgendwann, was mit dem Boden geschehen soll. Auch eine Hypothek, die ausläuft oder neu geordnet wird, kann ein Anlass sein, über einen Verkauf nachzudenken.
Die Gemeinde Opfikon liegt im Bezirk Bülach, rund 6 Kilometer nördlich von Zürich, und umfasst die Ortschaften Opfikon, Glattpark und Glattbrugg. Die Bauzonen erstrecken sich über 284 Hektar und enthalten rund 1'600 Grundstücke. Rund 250 davon tragen kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. Bei 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Im Zwölfmonatsvergleich bis 30. Oktober 2026 waren rund 40 Baugesuche publiziert. Der Steuerfuss von Opfikon beträgt 94 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026); er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde Einkommen und Vermögen besteuert. Wer in Opfikon ein Grundstück verkaufen will, findet weitere Zahlen zur Gemeinde auf der Seite Immobilien in Opfikon im Überblick.
Höhen und Abstände
Was in Opfikon gebaut werden darf.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 5 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 17,6 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W2LMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Bezahlt wird, was gebaut und vermietet werden kann. Das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · Das GesprächPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Opfikon
Was Sie in Opfikon wissen sollten.
Bei einem unbebauten Grundstück oder einem Haus mit grossem Grundstück bestimmt die Bau- und Zonenordnung, was ein Käufer bezahlen kann. In Opfikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen vor. Je nach Zone legt die Ordnung etwa die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest, bei anderen Zonen nur die Baumassenziffer, und manche Masse lässt sie ausdrücklich offen. Wie die Ausnützungsziffer gerechnet wird, erklärt die Seite Ausnützungsziffer berechnen mit Beispiel.
Deshalb rechnen wir zuerst: Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Erst danach reden wir über den Preis. Das ist eine Rechnung mit Belegen, keine Schätzung. Auch die Lage zählt als Faktum: Von den Bauzonen-Grundstücken sind 78 Prozent eben, 21 Prozent liegen am Hang und 1 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend A.
Wer verkaufen möchte, hat drei Wege: den Direktankauf, das Exklusivmandat oder Land gegen Wohnung in Opfikon. Dabei bringt die Eigentümerschaft das Grundstück ein und erhält eine Wohnung im Neubau. Der Kauf wird erst mit der öffentlichen Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Massgebend für das Bauen sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir, was gebaut werden darf, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Honorar fällt nur bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Als Eigentümer erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Verkauf endet mit der Beurkundung; das zuständige Grundbuchamt ist Wallisellen.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Opfikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in den Bauzonen von Opfikon sind unbebaut?
Rund 250 der rund 1'600 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also nicht mit freiem Bauland gleichzusetzen. Die Bauzonen umfassen 284 Hektar. Ob ein einzelnes Grundstück bebaubar ist, zeigt erst die Rechnung nach Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Opfikon?
Die mittlere Grösse (Median) beträgt 800 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 450 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'380 Quadratmeter. Die Grösse allein sagt noch nichts über die Bebaubarkeit. Dafür rechnen wir Baufeld und zulässige Fläche nach der Bau- und Zonenordnung.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Gilt das auch für Opfikon, Glattpark (Opfikon) und Glattbrugg?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Opfikon nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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