Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Opfikon · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Opfikon
Opfikon liegt im Bezirk Bülach, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir rechnen Bestand, Mieten und Bau- und Zonenordnung durch, kaufen auf Wunsch selbst oder vermitteln still, ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
550Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
10'100Wohnungen im Bestand
0,17 %Leerwohnungsziffer
340Wohnungen bewilligt oder im Bau
94 %Steuerfuss · 2026
21'462Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Opfikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Opfikon
Mehrfamilienhaus verkaufen in Opfikon.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Opfikon nach der Einwohnerzahl die drittgrösste Gemeinde.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Opfikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1946 bis 1960.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Opfikon liegt im mittleren Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2L, die Wohnzone 3 und die Wohnzone 2D.
In Opfikon haben 550 Grundstücke ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin liegen 9'000 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer betrug 0,17 Prozent am Stichtag 1. Juni 2026. Sie gibt an, wie viele Wohnungen leer stehen, gemessen am gesamten Bestand. Für Käufer ist sie eine Grösse bei der Ertragsrechnung.
Die Seite zeigt diese Werte als Kennzahlen, hier ordnen wir sie ein.
Opfikon · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen560hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand10'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,17 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde94 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendAhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WallisellenamtlichSitz in Wallisellen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Opfikon im Profil
Was Opfikon ausmacht.
Opfikon liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in rund 6 Kilometern Distanz zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Opfikon, Glattpark und Glattbrugg. Wer ein Mehrfamilienhaus in Opfikon verkaufen möchte, findet hier die Lage und den Bestand der Gemeinde in amtlichen Zahlen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend A, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet. Diese Klasse beschreibt, wie dicht Haltestellen und Verbindungen des öffentlichen Verkehrs in der Nähe liegen. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 94 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre Einkommens- und Vermögenssteuer bemisst.
In Opfikon leben 21'462 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Die amtlichen Gebäudedaten zählen in Opfikon 560 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus und 10'100 Wohnungen im Bestand (Stand 4. September 2026). Bewilligt oder im Bau sind 340 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 37 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands in Opfikon, nicht über Ihr einzelnes Haus. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 284 Hektar. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 800 m². Ein Viertel ist kleiner als 450 m², ein weiteres Viertel grösser als 1'380 m². Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke liegt bei 78 Prozent. Weitere Zahlen zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Opfikon im Überblick.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Mietverträge hergeben. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Im Exklusivmandat vermitteln wir ohne Inserat, mit einem Ansprechpartner und einem belegten Preis. Dort ist das Honorar nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Zuständig ist das Grundbuchamt Wallisellen. Mit dem Mandat sehen Sie Stand, Unterlagen und jedes Angebot in Ihrem geschützten Zugang und geben jede Besichtigung selbst frei.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Opfikon
Was Sie in Opfikon wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Dingen: dem Ertrag aus den Mieten, dem baulichen Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Opfikon reichen die Zonen von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Zentrums- und Kernzonen. Für die Wohn- und Gewerbezonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest, die Baumassenziffer und die Überbauungsziffer lässt sie offen. Ob eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau denkbar ist, rechnen wir je Grundstück. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), niemand muss ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die kantonale Mietstatistik nennt eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024). Das ist ein Mittel für den ganzen Kanton und kein Wert für Ihr Haus.
Anlass für den Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Je nach Lage sind das Wege, die wir mit Ihnen einzeln besprechen, etwa auf der Seite zur geerbten Liegenschaft in Opfikon.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Die Grundlagen finden Sie im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Opfikon: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Opfikon?
Die amtlichen Gebäudedaten nennen 550 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist, mit 9'000 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Insgesamt zählt die Gemeinde 10'100 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,17 Prozent. Sie misst den Anteil leerer Wohnungen am Bestand.
Wie viel wird in Opfikon gebaut?
Publiziert waren 40 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind 340 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Von 1'600 Grundstücken in Bauzonen sind 250 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Eigentümer zeigt sie, wie viele Bauzonen-Grundstücke derzeit kein Gebäude tragen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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