Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Opfikon · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Opfikon
Opfikon liegt im Bezirk Bülach, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet hier die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Sie erhalten keine einzelne Zahl, sondern eine Bandbreite mit Rechenweg. Jede Angabe belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'600Bauzonen-Grundstücke
800 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,17 %Leerwohnungsziffer
94 %Steuerfuss · 2026
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
21'462Einwohner · 2025
- Vier Wege zum Wert
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Boden und Gebäude
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Opfikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Opfikon
Immobilie bewerten in Opfikon.
Nach Einwohnern ist Opfikon die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Opfikon steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1946 bis 1960.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Mit seinem Steuerfuss liegt Opfikon im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Opfikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Opfikon liegen rund 1'600 Grundstücke in den Bauzonen. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 800 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 450 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'380 Quadratmeter. Bei 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Diese Angaben ordnen Ihr Grundstück ein, ersetzen aber nicht die Rechnung für Ihre Parzelle.
Opfikon · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner21'462amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,17 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde94 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte800 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand10'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendAhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Opfikon im Profil
Was Opfikon ausmacht.
Opfikon liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 6 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde Opfikon gehören die Ortschaften Opfikon, Glattpark (Opfikon) und Glattbrugg. Wer in Opfikon eine Immobilie bewerten will, beginnt mit dem, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung dort zulässt. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen. Jede Zone legt andere Masse amtlich fest oder lässt sie ausdrücklich offen.
In der amtlichen Statistik leben in Opfikon 21'462 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +2,4 Prozent. Die Bauzonen in Opfikon umfassen 284 Hektar mit rund 1'600 Grundstücken. Darunter stehen 560 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus, und der Bestand zählt rund 10'100 Wohnungen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 40 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 340 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Angaben geben Ihnen einen Rahmen, in dem eine Bewertung in Opfikon stattfindet.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · Die AdresseMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · Das GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Wert
Was den Wert in Opfikon bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Opfikon. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Bei 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauperioden reichen von vor 1919 bis ab 2011 und beeinflussen, ob ein Gebäude erhalten oder ersetzt wird. Die mittlere Grundstücksgrösse beträgt 800 Quadratmeter. 78 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 21 Prozent liegen am Hang und 1 Prozent in steiler Hanglage. Wo Ihr Grundstück steht, zeigen die Verteilungen darunter.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
5 %
1919 bis 1945
7 %
1946 bis 1960
25 %
1961 bis 1980
30 %
1981 bis 2000
15 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
9 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
450 m²Mitte 800 m²1'380 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
78 %
Hanglage, 10 bis 25 %
21 %
steiler Hang, über 25 %
1 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Opfikon, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, und das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und erklären, wie sich die Bandbreite ergibt.
Möchten Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jeder Besichtigung und jedes Angebots. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung bleibt ein Ansprechpartner für Sie da. Unser Vorgehen im Detail können Sie vorab nachlesen.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Opfikon
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Opfikon
Was Sie in Opfikon wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie hängt von mehreren Grössen ab. Dazu gehören die Zone und die dort festgelegten Masse, die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes, eine mögliche Hanglage und die Lage selbst. In Opfikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen vor. Je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung unterschiedliche Masse amtlich fest oder lässt sie ausdrücklich offen.
Wir rechnen vor jedem Gespräch: was steht auf dem Grundstück, was ist erlaubt, was ergibt sich daraus. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Wer ein Gutachten für einen bestimmten Zweck braucht, kann es separat einholen. Unsere Einschätzung dient dazu, Ihre Entscheidung auf Fakten zu stützen.
Anlässe für eine Bewertung gibt es viele. Wer erbt, will wissen, worüber die Erbengemeinschaft entscheidet. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine belegte Bandbreite bei der Planung. Läuft eine Hypothek aus oder steht eine Trennung bevor, schafft die Rechnung eine gemeinsame Grundlage. Was im Grundbuch eingetragen ist, etwa Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte, ergibt sich aus Art. 958 ff. und 962 ZGB und gehört zur Prüfung.
Im Kanton Zürich gelten für Bau und Zonen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zuständig für das Grundbuch ist Wallisellen, Sitz des Grundbuchamts ist Wallisellen.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Opfikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Opfikon liegen in Bauzonen?
In Opfikon liegen rund 1'600 Grundstücke in Bauzonen, bei einer Bauzonenfläche von 284 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 250 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung zählt, was auf Ihrer Parzelle steht und erlaubt ist, und das rechnen wir im Gespräch mit Beleg vor.
Wie gross sind die Grundstücke in Opfikon?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Opfikon beträgt 800 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 450 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'380 Quadratmeter. Die Grösse ist eine von mehreren Grössen, die den Wert bestimmen. Wir zeigen Ihnen im Gespräch, wie sie in die Bandbreite eingeht.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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