Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Küsnacht · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Küsnacht
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Küsnacht, kauft Grundstücke im Direktankauf oder vermittelt sie an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Beim Ersatzneubau Küsnacht zählt zuerst die Rechnung: was steht, was erlaubt ist, was möglich ist. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'500Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
57 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
830 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
360Wohnungen bewilligt oder im Bau
55Baugesuche in 12 Monaten
15'250Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Küsnacht wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Küsnacht
Ersatzneubau und Verdichtung in Küsnacht.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Küsnacht aus der Zeit von 1946 bis 1960, die zweitmeisten aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2/1.40, die Wohnzone 2/1.50 und die Wohnzone 2/1.20.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Bau- und Zonenordnung von Küsnacht beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Küsnacht etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Küsnacht tragen 57 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960. In Wohn- und Mischzonen stehen auf 1'500 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 830 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 460, ein Viertel grösser als 1'320 Quadratmeter. Diese Spannweite zeigt, wie unterschiedlich die Voraussetzungen für einen Neubau sein können.
Küsnacht · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196057 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte830 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen820hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau360hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate55hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt KüsnachtamtlichSitz in Küsnacht
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Küsnacht liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,2 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Küsnacht im Profil
Was Küsnacht ausmacht.
In Küsnacht leben 15'250 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Küsnacht veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Wer in Küsnacht ein älteres Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Frage der Lebenslage. Wer erbt, muss entscheiden, was mit der Liegenschaft geschieht. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, kann ein Neubau eine Möglichkeit sein.
Die Gemeinde im Bezirk Meilen liegt südöstlich der Stadt, rund 8 Kilometer entfernt. Sie umfasst die Ortschaften Küsnacht ZH und Forch. Für den Ersatzneubau sind in Küsnacht 1'500 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 von Bedeutung. Dazu kommen 820 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Wie Küsnacht baut, zeigen 360 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen und beträgt 1,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie hilft, den Wohnungsmarkt in Küsnacht einzuordnen, wenn Mieter während eines Neubaus eine andere Wohnung brauchen.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Küsnacht im Schnitt.
In Küsnacht regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1 und 3,8 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 10,5 und 13,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · K2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/2.40Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4/3.80Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Küsnacht.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Küsnacht
Was Sie in Küsnacht wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg passt, hängt von dem ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Küsnacht gibt es Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl, Kernzonen und eine Quartiererhaltungszone. Bei den Wohnzonen legt die Gemeinde Baumassenziffer und Vollgeschosse amtlich fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie ausdrücklich nicht vor. Wie sich das auf Ihr Grundstück auswirkt, rechnen wir im Einzelfall. Dazu dient auch die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Die Leerwohnungsziffer misst, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Sie beträgt 1,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Mieter, die eine neue Wohnung suchen, ist sie ein Anhaltspunkt. Wer verkauft, kann an einen Entwickler verkaufen oder sein Grundstück einbringen und eine Wohnung im Neubau erhalten, wie bei Land gegen Wohnung in Küsnacht.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Bei einem Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer (§§ 205 und 217 StG ZH), die verkaufende Person bezahlt sie.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen, nie per E-Mail. Vorab zeigt die Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat vermittelt still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, Honorar erst bei Erfolg. Tauschen Sie Land gegen Wohnung, wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf gilt erst mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Küsnacht: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Küsnacht kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 1'500 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist eine Zahl über den Bestand, keine Aussage über einzelne Grundstücke. Ob ein Ersatzneubau möglich ist, hängt von Zone, Grösse und Bestand ab. Das rechnen wir für Ihr Grundstück im Gespräch durch.
Wie viel wird in Küsnacht derzeit gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 55 Baugesuche publiziert. Zudem sind 360 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 450; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde als Ganzes, nicht Ihr Grundstück.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kaufen Sie Grundstücke in Küsnacht auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Weiter in Küsnacht
Weitere Themen in Küsnacht.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Küsnacht
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Küsnacht
Mehrfamilienhaus oder Renditeliegenschaft verkaufen: gerechnet mit Mietertrag und Nutzungsreserve, vertraulich an Investoren.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Küsnacht
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Küsnacht
Reservezone und Richtplan gelesen, Wert heute und nach einer Einzonung gerechnet.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Küsnacht verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Küsnacht
Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in KüsnachtGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Küsnacht?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.