Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Küsnacht · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Küsnacht
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Küsnacht den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was das Grundstück heute ist, was die Bau- und Zonenordnung festlegt und welche Wege offenstehen. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
372 haBauzonen
15'250Einwohner · 2025
360Wohnungen bewilligt oder im Bau
73 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Küsnacht wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Küsnacht. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Lage der Parzelle, geltende Zone, Stand der Planung. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir, bevor wir über einen Preis sprechen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Zwei Wege stehen offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still und ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Verkauft wird mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und jeder Freigabe.
Ausgangslage in Küsnacht
Bauerwartungsland in Küsnacht.
Küsnacht liegt rund 8 km südöstlich von Zürich, in der Nähe von Erlenbach, Zumikon und Zollikon.
Die Bevölkerung von Küsnacht ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In Küsnacht liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Küsnacht ZH und Forch.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Küsnacht etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Meilen ist Küsnacht nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
In Küsnacht stehen 3'000 Grundstücke in der Bauzone, davon 450 ohne Gebäude (Stand 14. Oktober 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 830 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 460, ein Viertel grösser als 1'320 Quadratmeter. Land, das erst eingezont werden soll, taucht in diesen Zahlen nicht auf. Sie zeigen, wie das heutige Baugebiet aufgebaut ist, und dienen als Massstab für die Einordnung.
Küsnacht · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner15'250amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen372 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke3'000hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude450hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau360hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde73 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Küsnacht im Profil
Was Küsnacht ausmacht.
Küsnacht liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich aus und rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Küsnacht gehören die Ortschaften Küsnacht ZH und Forch. In Küsnacht leben 15'250 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +3 Prozent. Wer in Küsnacht Land besitzt, das einmal eingezont werden könnte, sollte diese Ausgangslage kennen.
Für das Thema Bauerwartungsland ist der Blick auf die Bauzonen von Küsnacht hilfreich. Sie umfassen 372 Hektar und 3'000 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 450 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit und sagt nichts über einzelne Parzellen. Die Zonenliste der Gemeinde kennt vor allem Wohnzonen, daneben Kernzonen, eine Quartiererhaltungszone und eine Zone für öffentliche Bauten. Ein Grundstück, das ausserhalb dieser Zonen liegt, ist Nichtbauland. Für Bauten ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln (Art. 24 ff. RPG). Wer in Küsnacht ein solches Grundstück verkaufen möchte, sollte zuerst wissen, in welcher Zone es tatsächlich liegt. Genau damit beginnen wir: mit der geltenden Bau- und Zonenordnung und nicht mit einer Erwartung.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Küsnacht.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Küsnacht
Was Sie in Küsnacht wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung erwartet oder geplant wird, das aber bis zum Entscheid Nichtbauland bleibt. Eine Zusage gibt es vorher nicht, und wir machen auch keine. Für Bauten ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln (Art. 24 ff. RPG). Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Bevor über einen Preis gesprochen wird, klären wir, in welcher Zone das Grundstück heute liegt und was dort amtlich festgelegt ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, gerechnet und nicht geschätzt. Wer erbt, kann ein solches Grundstück übernehmen, ohne es je gesucht zu haben. Steht die Pensionierung an, stellt sich vielleicht die Frage, was mit dem Land geschehen soll. Auch eine Trennung oder eine Hypothek, die neu geordnet wird, kann Anlass sein, die Lage in Ruhe zu prüfen.
Kommt es zur Einzonung, erhebt der Kanton Zürich eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, bei einem Verkauf vorher, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Diese Regel gehört in jede Überlegung, bevor ein Preis genannt wird. Mehr dazu zeigt die Seite Einzonung und Bauerwartungsland erklärt.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundlagen zur Abgabe finden Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Zum Verkauf allgemein hilft die Kantonsseite zum Grundstückverkauf. Wer Land in Küsnacht besitzt, findet dort die Rahmenbedingungen, die ausserhalb der Gemeinde gleich gelten. Für ein Grundstück in Küsnacht kommt die Gemeindeebene hinzu, etwa über die Grundstück und Bauland verkaufen in Küsnacht.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Küsnacht: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Küsnacht und wie ist es aufgeteilt?
Die Bauzonen von Küsnacht umfassen 372 Hektar mit 3'000 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen 450 kein Gebäude; die Zahl schliesst laufende Ersatzneubauten ein. Das mittlere Grundstück misst 830 Quadratmeter. Bauerwartungsland ist darin nicht enthalten, denn es bleibt bis zur Einzonung Nichtbauland.
Wie viele Wohnungen sind in Küsnacht bewilligt oder im Bau?
Im Stand 4. September 2026 sind in Küsnacht rund 360 Wohnungen bewilligt oder im Bau. Der Bestand liegt bei rund 7'500 Wohnungen. Dazu kommen 55 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Diese Zahlen betreffen Bauland. Für Bauerwartungsland gilt weiterhin, dass erst ein Planungsentscheid Bauland schafft.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Küsnacht an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Gilt das auch für Küsnacht ZH und Forch?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Küsnacht nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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