Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Küsnacht · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Küsnacht
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer ist unser Handwerk. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerschaften in Küsnacht entweder mit einem Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder mit einem stillen Exklusivmandat ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was steht, was erlaubt ist und was es wert ist.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
770Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
7'500Wohnungen im Bestand
1,2 %Leerwohnungsziffer
360Wohnungen bewilligt oder im Bau
73 %Steuerfuss · 2026
15'250Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Küsnacht
Mehrfamilienhaus verkaufen in Küsnacht.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Küsnacht die grösste Gemeinde des Bezirks Meilen mit seinen 11 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Küsnacht Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1946 bis 1960 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Mit seinem Steuerfuss liegt Küsnacht im unteren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Küsnacht liegen in der Wohnzone 2/1.40, der Wohnzone 2/1.50 und der Wohnzone 2/1.20.
In Küsnacht ist bei 770 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten 5'300 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählen 360 (Stand 4. September 2026).
Küsnacht · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen820hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau360hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde73 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196057 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt KüsnachtamtlichSitz in Küsnacht
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Küsnacht im Profil
Was Küsnacht ausmacht.
In Küsnacht lebten zum Stand 2025 15'250 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Im Bestand von Küsnacht zählt die amtliche Statistik 7'500 Wohnungen, davon liegen 5'300 in Mehrfamilienhäusern. Wer ein solches Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, der Pensionierung oder einer Trennung. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Besitz neu zu ordnen. Dann lohnt es sich, zuerst die Fakten zu kennen, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Die Gemeinde Küsnacht im Bezirk Meilen liegt südöstlich von Zürich, rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Zu Küsnacht gehören die Ortschaften Küsnacht ZH und Forch. In Küsnacht stehen 820 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, gerundet und nach amtlichen Gebäudedaten. Wer ein Mehrfamilienhaus in Küsnacht verkaufen will, sollte wissen, wie das Haus im Bestand liegt: welche Bauperiode, welcher Zustand, welche Reserve. Die Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026. Dazu zeigt die Seite die Bauzonen von Küsnacht mit ihren Zonenarten. Auf dieser Grundlage rechnen wir für Ihr Haus, belegt im amtlichen Original, und besprechen das Ergebnis persönlich mit Ihnen.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin.
Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, etwa Pensionskassen, Family Offices, Banken, Projektentwickler und private Investoren. Es gibt kein Inserat und kein Schild. Mieter und Nachbarn erfahren nichts, bis Sie es wollen. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Die Beurkundung ist Pflicht (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Weiteres steht unter Renditeliegenschaft verkaufen.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Küsnacht
Was Sie in Küsnacht wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Ein Anteil von 57 Prozent der Grundstücke trägt Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das sagt nichts über Ihr Haus, zeigt aber, warum der Zustand und die Bauperiode in jeder Rechnung ihren Platz haben. Mehr zur Reserve finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über. Beim Verkauf gehen Mietverhältnisse auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024). Sie dient als Vergleich, ersetzt aber Ihren Mietzinsspiegel nicht.
Die Bauzonen umfassen 372 Hektar und 3'000 Grundstücke. Im Mittel misst ein Bauzonen-Grundstück 830 m². Bei 53 Prozent liegt es am Hang, das beeinflusst Bauweise und Erschliessung. Küsnacht kennt Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl, Kernzonen und eine Quartiererhaltungszone. In den Wohnzonen legt die Gemeinde Baumassenziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer gibt es dort ausdrücklich nicht.
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Küsnacht. Allgemeines finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf, Steuerfragen unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Küsnacht: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Küsnacht?
Bei 770 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 5'300 Wohnungen, von insgesamt 7'500 im Bestand (Stand 4. September 2026). Alle Werte sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten. Für Ihr Haus rechnen wir einzeln, mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie ist die Lage am Wohnungsmarkt in Küsnacht?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand. Dazu kommen 360 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 zählen 55. Was das für Ihr Haus heisst, besprechen wir im Gespräch.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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