Family Offices
Ertragsliegenschaften und Areale mit langem Anlagehorizont.
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Immobilie Off Market verkaufen in Illnau-Effretikon
Der Verkauf von Immobilien ohne Inserat läuft über zwei Wege: Direktankauf oder Exklusivmandat an geprüfte Käufer. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt in Illnau-Effretikon diskret, ohne Schild und ohne Portal. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
2'900Bauzonen-Grundstücke
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,79 %Leerwohnungsziffer
113 %Steuerfuss · 2026
17'973Einwohner · 2025
- Geprüfte Käufer
- Off Market in Illnau-Effretikon
- Diskreter Ankauf
- Immobilie verkaufen ohne Inserat
- Diskrete Vermittlung
- Gerechnet, nicht geschätzt
Off Market verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wer kauft
Ein kleiner Kreis, persönlich geprüft.
Pensionskassen und Anlagestiftungen
Wohnliegenschaften mit stabilem Mietertrag.
Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften, auf denen die Zone mehr erlaubt.
Private Investoren
Wohnungen und kleinere Mehrfamilienhäuser, gerechnet mit dem Ertrag.
Bauunternehmen
Bauland und Abbruchobjekte für eigene Projekte.
Wir selbst
Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Direktankauf →Mehr dazu, wie diese Käufer entscheiden: Immobilie an Investoren verkaufen.
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Off Market verkaufen in Illnau-Effretikon.
Nach Einwohnern ist Illnau-Effretikon die grösste Gemeinde im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
Von Zürich aus gerechnet liegt Illnau-Effretikon rund 15 km nordöstlich, nahe bei Lindau, Weisslingen und Volketswil.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Illnau-Effretikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.7, die Kernzone II und die Wohnzone 1.3.
Mit seinem Steuerfuss liegt Illnau-Effretikon im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Zur Gemeinde gehören sieben Ortschaften: Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur).
In Illnau-Effretikon gibt es rund 2'900 Grundstücke in Bauzonen. Bei rund 410 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern, das heisst: Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner, die andere Hälfte grösser. Die Leerwohnungsziffer betrug am 1. Juni 2026 0,79 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands leer steht.
Wer verkaufen möchte, sieht an diesen Zahlen zuerst den Rahmen, in dem die eigene Immobilie steht.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichOff Market verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner17'973amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bauzonen-Grundstücke2'900hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand8'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt IllnauamtlichSitz in Illnau
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was Sie verkaufen
Vom Grundstück bis zur Renditeliegenschaft.
Ob Grundstück, Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Bevor wir über einen Preis sprechen, rechnen wir, was die Liegenschaft nach der Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon trägt. Zu jeder Objektart finden Sie eine eigene Seite.
Grundstück
Bauland und Grundstücke mit Haus: zuerst das Baufeld, dann der Preis.
Grundstück verkaufen →Haus
Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser, Boden und Gebäude zusammen gerechnet.
Haus verkaufen →Wohnung
Eigentumswohnungen, mit allen Unterlagen der Gemeinschaft.
Wohnung verkaufen →Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser mit Mieterspiegel, an Investoren aus unserem Kreis.
Mehrfamilienhaus verkaufen →Gewerbeliegenschaft
Hallen, Werkhöfe und Areale, an Unternehmen und Projektentwickler.
Gewerbeliegenschaft verkaufen →Geerbte Liegenschaft
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Zeitdruck und mit einer Zahl für alle.
Geerbte Liegenschaft verkaufen →Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
In Illnau-Effretikon lebten im Jahr 2025 17'973 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Dazu kommen rund 8'800 Wohnungen im Bestand. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in sehr verschiedenen Lebenslagen. Wer erbt, wer in Pension geht, wer sich trennt oder wessen Hypothek ausläuft, kann den Wunsch haben, eine Immobilie in Ruhe und ohne öffentliches Angebot zu verkaufen. Genau dafür gibt es den Verkauf ohne Inserat. Wer in Illnau-Effretikon eine Immobilie verkaufen möchte, entscheidet selbst, wer davon erfährt.
Die Gemeinde liegt im Bezirk Pfäffikon, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 15 Kilometern. Zu Illnau-Effretikon gehören Effretikon, Illnau, Kyburg, Agasul, Ottikon b. Kemptthal, Kollbrunn und Sennhof. Die Bauzonen umfassen 306 Hektar mit rund 2'900 Grundstücken. Auf rund 600 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Das ist ein eigener Bestand, den wir getrennt betrachten. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Jede Liegenschaft in Illnau-Effretikon hat ihre eigene Ausgangslage. Wir rechnen sie einzeln, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Off Market
Verkaufen, ohne dass es jemand sieht.
Kein Portal, kein Schild, keine Zeitung: Im Exklusivmandat stellen wir Ihre Immobilie wenigen geprüften Käufern vor, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Beim Direktankauf kaufen wir selbst. Wer davon erfährt, bestimmen Sie.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und auch von Erbengemeinschaften. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, mit einem Ansprechpartner und einem belegten Preis. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Rechtlich gut zu wissen
Gut zu wissen vor dem Verkauf.
Beurkundung und Grundbuch
Gültig ist der Verkauf mit der öffentlichen Beurkundung; das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über.
Art. 216 Abs. 1 OR · Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mängel und Gewährleistung
Die Gewährleistung wird bei gebrauchten Liegenschaften meist ausgeschlossen. Was Sie über Mängel wissen, sagen Sie offen; arglistig Verschwiegenes deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Vorkaufsrechte
Haben Dritte ein Vorkaufsrecht, sind sie über den Kaufvertrag zu informieren und können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Das klären wir, bevor wir Käufer ansprechen.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Steuer an die Gemeinde
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person. Eine Handänderungssteuer gibt es nicht.
§§ 205 und 217 StG ZH
Grundstückgewinnsteuer →Steuer- und Rechtsfragen klären Notariat, Steueramt oder Anwalt; wir ziehen sie für Ihren Fall bei.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Illnau-Effretikon.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Off Market heisst: Die Immobilie wird nicht öffentlich angeboten. Es gibt kein Inserat, kein Schild und keinen Eintrag auf einem Portal. Vom Verkauf erfahren nur Sie, wir und ein kleiner Kreis geprüfter Käufer. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Wer das möchte, findet unter Exklusivmandat ohne Inserat den Ablauf.
Was eine Immobilie in Illnau-Effretikon wert ist, bestimmen mehrere Dinge. Dazu zählt die Zone: Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen. Hinzu kommen die Bauperiode des Gebäudes und die Grösse des Grundstücks. Bei 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Auch die Hanglage spielt mit: 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 40 Prozent liegen am Hang.
Für die einzelnen Objektarten haben wir eigene Seiten, etwa zum Haus verkaufen in Illnau-Effretikon oder zur geerbten Liegenschaft. Der Verkauf eines Grundstücks braucht in jedem Fall eine öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu lesen Sie auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau.
Häufige Fragen
Off Market verkaufen in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Illnau-Effretikon liegen in Bauzonen?
Nach den amtlichen Zahlen liegen rund 2'900 Grundstücke in Bauzonen, auf einer Fläche von 306 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Bei rund 410 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Liegenschaft zählt aber die Zone des einzelnen Grundstücks, die wir im Gespräch mit Ihnen prüfen.
Was sagt die Bautätigkeit in Illnau-Effretikon aus?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 65 Baugesuche publiziert. Zudem sind rund 260 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Bautätigkeit in der Gemeinde. Was sie für Ihre Liegenschaft bedeuten, klären wir im Gespräch anhand der Zone und des Gebäudes.
Was heisst Off Market verkaufen?
Ihre Immobilie wird verkauft, ohne dass sie auf einem Portal, mit einem Schild oder in einer Zeitung erscheint. Wir stellen sie im Exklusivmandat wenigen geprüften Käufern vor, erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit, oder wir kaufen selbst. So bleibt der Verkauf unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Kann ich an ein Family Office oder einen Investor verkaufen?
Ja. Family Offices, Pensionskassen und private Investoren gehören zu unserem Käuferkreis. Sie rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt; darum gehört eine belegte Rechnung ins Dossier. Wir stellen Ihre Immobilie zuerst nur mit Eckdaten vor, ohne Adresse, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit allen Unterlagen.
Gilt das auch für Effretikon, Kyburg und Ottikon b. Kemptthal?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Illnau-Effretikon nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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