Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Illnau-Effretikon
Was ist mein Grundstück wert, und wie verkaufe ich es in Ruhe? In Illnau-Effretikon begleitet Yaacoubi Immobilien AG den Verkauf von Grundstücken und Bauland: durch Direktankauf mit eigenen Mitteln oder als Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
2'900Bauzonen-Grundstücke
410davon ohne Gebäude
306 haBauzonen
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zone, Ziffer, Abstände
- Bauland und Grundstücke
- Baufeld vor dem Preis
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Grundstück verkaufen in Illnau-Effretikon.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 1.7, die Kernzone II und die Wohnzone 1.3.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Illnau-Effretikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Von Zürich aus gerechnet liegt Illnau-Effretikon rund 15 km nordöstlich, nahe bei Lindau, Weisslingen und Volketswil.
In Illnau-Effretikon gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Illnau-Effretikon umfasst sieben Ortschaften: Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur).
In Illnau-Effretikon liegen rund 2'900 Grundstücke in den Bauzonen, die zusammen 306 Hektar umfassen. Rund 410 davon sind ohne Gebäude. Die mittlere Grösse beträgt 570 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Die Zahlen beschreiben den Bestand und sagen nichts über Ihre einzelne Parzelle.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke2'900hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude410hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen306 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate65hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt IllnauamtlichSitz in Illnau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Illnau-Effretikon trägt.
Zone und Ziffer
In Illnau-Effretikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 3,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Illnau-Effretikon
Baufeld
Wo gebaut werden darf, bestimmen Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien sowie die Abstände zu Wald und Gewässer.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Bauen setzt Erschliessung voraus: Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Fehlt noch etwas, verschiebt sich der Baubeginn eines Käufers, und das zeigt sich im Preis.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
Wer in Illnau-Effretikon ein Grundstück verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen umfassen 306 Hektar (Stand 14. Oktober 2026), darin liegen rund 2'900 Grundstücke. Davon tragen rund 410 kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Industriezonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Bei den Wohn- und Zentrumszonen legt die Bau- und Zonenordnung in der Regel die Baumassenziffer fest, bei einzelnen Zonen die Vollgeschosse. Bei einigen Zonen lässt sie Masse ausdrücklich offen.
Zur Gemeinde im Bezirk Pfäffikon gehören die Ortschaften Effretikon, Illnau, Agasul, Kollbrunn, Sennhof, Ottikon b. Kemptthal und Kyburg. Es leben 17'973 Menschen hier (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 65 Baugesuche publiziert. Wohnungen im Bau oder bewilligt: rund 260 (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde liegt nordöstlich von Zürich, rund 15 Kilometer entfernt. Wer sein Grundstück verkaufen möchte, sieht in unserer Übersicht zu Immobilien in Illnau-Effretikon das Umfeld.
Höhen und Abstände
Was in Illnau-Effretikon gebaut werden darf.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7,5 und 14,7 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 3.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Am Anfang steht der amtliche Plan mit Grenzen und Fläche. Baulinie und Grenzabstände ergeben das Baufeld, darin zeichnen wir den möglichen Neubau. In Illnau-Effretikon rechnen wir mit den Werten der dortigen Bau- und Zonenordnung.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · Das GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Was ein Käufer für Bauland bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Deshalb rechnen wir zuerst: Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Erst danach sprechen wir über den Preis. Das ist eine Rechnung mit Belegen und keine Schätzung. Wie die Baumassenziffer funktioniert, zeigt die Seite zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel.
Auch die Lage des Grundstücks zählt in die Rechnung. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 55 Prozent eben, 40 Prozent liegen am Hang und 5 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet. Bei Häusern mit grossem Grundstück prüfen wir, ob der Boden mehr Gewicht hat als das Gebäude.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau.
Für den Verkauf im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Wir kommen mit Fakten und rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Als dritten Weg gibt es Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Illnau-Effretikon sind unbebaut?
Rund 410 von rund 2'900 Grundstücken in den Bauzonen tragen kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie beschreibt den Bestand der Gemeinde. Ob und wie Ihr Grundstück bebaubar ist, zeigt erst die Rechnung nach Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Illnau-Effretikon?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 570 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Was für Ihr Grundstück gilt, hängt von Zone und Zuschnitt ab. Wir rechnen es im ersten Gespräch mit Ihnen durch.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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