Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Illnau-Effretikon liegt im Kanton Zürich, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort den Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland. Wir kaufen selbst oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Illnau-Effretikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Hier ist nur zonenkonform, was der Landwirtschaft dient. Für andere Nutzungen braucht es eine Ausnahmebewilligung, und landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Illnau-Effretikon umfasst sieben Ortschaften: Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur).
Von Zürich aus gerechnet liegt Illnau-Effretikon rund 15 km nordöstlich, nahe bei Lindau, Weisslingen und Volketswil.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Nach Einwohnern ist Illnau-Effretikon die grösste Gemeinde im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Illnau-Effretikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In Illnau-Effretikon gibt es in der Landwirtschaftszone 990 Grundstücke. Auf 330 davon steht ein Gebäude, etwa ein Wohnhaus, eine Scheune oder ein Ökonomiegebäude. Der Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Für alle Grundstücke ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke gilt zudem das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Ob Ihr Grundstück in der Landwirtschaftszone liegt, zeigt die Grundstückprüfung nach Eingabe der Adresse im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Illnau-Effretikon im Profil
Illnau-Effretikon liegt im Bezirk Pfäffikon, von Zürich aus gesehen nordöstlich, rund 15 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören Effretikon, Illnau, Kyburg, Agasul, Kollbrunn, Ottikon b. Kemptthal und Sennhof. Wer in Illnau-Effretikon einen Bauernhof verkaufen möchte, verkauft in einer Gemeinde mit 17'973 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Fünfjahresvergleich von 2020 bis 2025 um +3,6 Prozent. Die Gemeinde zählt 8'800 Wohnungen im Bestand. Bewilligt oder im Bau sind 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 65 Baugesuche publiziert.
Die Landwirtschaftszone von Illnau-Effretikon umfasst 1'582 Hektar. Dazu zählen 990 Grundstücke, auf 330 davon steht ein Gebäude. Das können Wohnhäuser, Scheunen oder Ökonomiegebäude sein. Daneben hat die Gemeinde Bauzonen mit 306 Hektar Fläche und 2'900 Grundstücken. Die Bau- und Zonenordnung unterscheidet dort Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kern- und Zentrumszonen, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Für Ihren Hof ist deshalb zuerst zu klären, in welcher Zone er liegt. Davon hängt ab, was mit Gebäuden und Land künftig möglich ist. Wir prüfen das anhand der Bau- und Zonenordnung, mit Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026. Einen Überblick über alle Liegenschaften bietet die Übersicht zu Immobilien in Illnau-Effretikon.
Bäuerliches Bodenrecht
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde.
Art. 61 BGBB
In der Regel erhält die Bewilligung nur, wer das Land selbst bewirtschaftet.
Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB
Ist das Land verpachtet, tritt der Käufer in der Regel in den Pachtvertrag ein; Verwandte und Pächter können Vorkaufsrechte haben. Wir klären beides vor der Vermarktung.
Art. 14 und 15 LPG · Art. 42 und 47 BGBB
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Illnau-Effretikon.
Diskrete Vermittlung
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Exklusivmandat
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Illnau-Effretikon
Bei einem Hof in Illnau-Effretikon kommt es zuerst auf das Recht an, erst danach auf den Preis. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Das betrifft Bauernhäuser und Scheunen, die nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden. Was umgenutzt werden darf, klären wir im Einzelfall anhand der amtlichen Unterlagen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Diese Regeln klären wir mit Ihnen offen, bevor über einen Preis gesprochen wird. Der Wert ergibt sich aus dem, was auf dem Grundstück steht und rechtlich möglich ist. Liegt ein Teil Ihres Landes in einer Bauzone, gelten dort andere Regeln als in der Landwirtschaftszone. Wir rechnen beides getrennt und belegen jede Zahl im amtlichen Original. So sehen Sie, worauf sich ein späterer Preis stützt.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, etwa in einer Erbengemeinschaft. Auch die Pensionierung kann ihn auslösen, oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Steht eine Trennung an oder läuft eine Hypothek aus, braucht es ebenfalls einen klaren Überblick. Wir begleiten Sie dabei in Ihrem Tempo und diskret, ohne Inserat und ohne Schild. Zur geerbten Liegenschaft finden Sie Hinweise zur geerbten Liegenschaft.
Im Kanton Zürich gelten für Bauten und Zonen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wer einen Verkauf plant, findet auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf die Grundlagen. Je nach Fall kann auch die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich wichtig werden. Wir erklären Ihnen im Gespräch, was für Ihren Hof davon zutrifft.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nicht per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt.
Dann haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau.
Häufige Fragen
Die Landwirtschaftszone von Illnau-Effretikon umfasst 1'582 Hektar. Sie besteht aus 990 Grundstücken, auf 330 davon steht ein Gebäude. Die Zahlen zeigen, was ausserhalb der Bauzonen liegt. Für Ihr Grundstück prüfen wir zuerst die Zone, dann das Recht, danach sprechen wir über einen Preis.
Die Bauzonen haben eine Fläche von 306 Hektar mit 2'900 Grundstücken. Auf 410 davon steht kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Landwirtschaftszone ist davon getrennt zu betrachten, denn dort gelten das bäuerliche Bodenrecht und enge Regeln für Bauten (Art. 24 ff. RPG).
Der Käufer tritt in der Regel in einen bestehenden Pachtvertrag ein (Art. 14 LPG), und der Pächter kann ein Vorkaufsrecht haben (Art. 47 BGBB). Wir klären Pachtverträge, Vorkaufsrechte von Verwandten und Pächtern und die Fristen, bevor wir Käufer ansprechen, damit der Verkauf sauber und fristgerecht abläuft.
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Manchmal. Das Abtrennen von Teilen eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist grundsätzlich verboten und nur mit einer Bewilligung ausnahmsweise möglich (Art. 58 und 60 BGBB). Ob und wie das Wohnhaus mit Umschwung abgetrennt werden darf, hängt vom Einzelfall ab. Wir klären es mit der zuständigen Behörde, bevor ein Käufer davon erfährt.
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
