Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Illnau-Effretikon
Was ist mein Land wert, solange die Einzonung offen ist? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Illnau-Effretikon den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, belegen jede Zahl im amtlichen Original und besprechen die Einschätzung im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
55Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
306 haBauzonen
17'973Einwohner · 2025
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
- Kein Versprechen ohne Planung
- Reservezone und Siedlungsgebiet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Illnau-Effretikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Illnau-Effretikon. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Zuvor prüfen wir in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück, wo es liegt und welcher Zone es zugeordnet ist. Danach rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Dann wählen Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Bauerwartungsland in Illnau-Effretikon.
Illnau-Effretikon liegt rund 15 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Lindau, Weisslingen und Volketswil.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Illnau-Effretikon ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Zur Gemeinde gehören sieben Ortschaften: Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur).
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Illnau-Effretikon etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Illnau-Effretikon die grösste Gemeinde im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
In Illnau-Effretikon liegen 55 Grundstücke in Reservezonen (Stand 14. Oktober 2026). Sie gehören zur Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Die Bauzonen umfassen 306 Hektaren. Die Einwohnerzahl beträgt 17'973 (Stand 2025), und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Diese Angaben zeigen den Rahmen, ohne etwas über einzelne Grundstücke zu sagen.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner17'973amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen306 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'900hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude410hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
Wer Bauerwartungsland in Illnau-Effretikon verkaufen möchte, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 306 Hektaren und rund 2'900 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen rund 410 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Zentrums- oder Kernzonen bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe und der Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest und lässt Ausnützungsziffer und Vollgeschosse ausdrücklich offen. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 570 m². Ein Viertel ist kleiner als 300 m², ein Viertel grösser als 970 m². Eben liegen 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage 40 Prozent und in steiler Hanglage 5 Prozent.
Die Gemeinde liegt nordöstlich von Zürich im Bezirk Pfäffikon. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen bei 37 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden eine Bauzeit vor 1960. Im Bestand zählt Illnau-Effretikon rund 8'800 Wohnungen und rund 600 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bewilligt oder im Bau sind rund 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 65 Baugesuche publiziert. Ausserhalb dieser Bauzonen liegen rund 55 Grundstücke in Reservezonen. Sie sind Nichtbauland und Kandidaten für eine Einzonung, mehr nicht. Einen Überblick über Illnau-Effretikon finden Sie auf der Seite Immobilien in Illnau-Effretikon.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Illnau-Effretikon.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, das heute nicht in der Bauzone liegt, bei dem aber eine Einzonung denkbar ist. Ob und wann es dazu kommt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt es Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Darauf gibt es keine pauschale Antwort.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Mehr dazu finden Sie unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Was ein Grundstück heute wert ist, bestimmt der aktuelle Zonenstatus, nicht die Hoffnung auf später. Wir rechnen, was belegt ist, und sagen offen, was offen bleibt. Auch die Lage kann für die Einordnung eine Rolle spielen: Die überwiegende ÖV-Güteklasse in der Gemeinde ist D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen die kantonale Gesetzgebung und die Planung der Gemeinde. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Eine Übersicht zum Verkauf von Land finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Abgabe bei einer Einzonung gilt das Kantonsthema zum Mehrwertausgleich. Grundbuchamt ist Illnau in Illnau.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Illnau-Effretikon liegen in Reservezonen?
Nach den Zonenangaben (Stand 14. Oktober 2026) liegen rund 55 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Die Bauzonen umfassen 306 Hektaren. Ob ein einzelnes Grundstück eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton; die Zahl allein sagt darüber nichts aus.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Illnau-Effretikon?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 65 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 260 (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt die Statistik mit rund 410, inklusive laufender Ersatzneubauten. Die Zahlen beschreiben die Bauzone, nicht Land in Reservezonen.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Illnau-Effretikon an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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