Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Illnau-Effretikon
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Illnau-Effretikon. Wir kaufen selbst im Direktankauf oder vermitteln still im Exklusivmandat, ohne Inserat. Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
550Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
8'800Wohnungen im Bestand
0,79 %Leerwohnungsziffer
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
113 %Steuerfuss · 2026
17'973Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Mehrfamilienhaus verkaufen in Illnau-Effretikon.
Nach Einwohnern ist Illnau-Effretikon die grösste Gemeinde im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Illnau-Effretikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Illnau-Effretikon im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Illnau-Effretikon die Wohnzone 1.7, die Kernzone II und die Wohnzone 1.3 die grössten Bauzonen.
Für Mehrfamilienhäuser in Illnau-Effretikon nennt die amtliche Gebäudestatistik mit Stand 4. September 2026 rund 600 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 550 davon ist es das Hauptgebäude. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Eigentümer ist sie ein Anhaltspunkt für die Vermietung, keine Aussage über ein einzelnes Haus.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand8'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt IllnauamtlichSitz in Illnau
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
In Illnau-Effretikon lebten im Jahr 2025 laut amtlicher Statistik 17'973 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Im Bestand zählt die Gemeinde 8'800 Wohnungen, davon liegen 6'400 in Mehrfamilienhäusern. Wer ein solches Haus besitzt, trägt Verantwortung für viele Mieterinnen und Mieter. Ein Verkauf kann durch eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek zum Thema werden.
Illnau-Effretikon liegt nordöstlich von Zürich, rund 15 Kilometer von der Stadt entfernt, im Bezirk Pfäffikon. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Effretikon, Illnau, Kyburg, Agasul, Ottikon, Kollbrunn und Sennhof. Auf 550 Grundstücken in Illnau-Effretikon ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus. Dazu kommt die Bautätigkeit: In den zwölf Monaten bis zum 30. Oktober 2026 wurden 65 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 260 (Stand 4. September 2026). Wer in Illnau-Effretikon verkauft, sieht damit, was im Umfeld des eigenen Hauses geplant und gebaut wird. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Illnau-Effretikon.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail. Bevor wir über einen Preis reden, rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner und einen belegten Preis, das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Illnau-Effretikon sind 37 Prozent der bebauten Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 besetzt. Bei älteren Häusern prüfen Käufer den Zustand besonders genau.
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für die Rechnung eines Käufers wichtig. Die kantonale Mietstatistik nennt für das Jahr 2024 eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat im Kanton, als Vergleichswert, nicht als Mass für Ihr Haus.
Die Bau- und Zonenordnung kennt in Illnau-Effretikon Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen. In den meisten Wohnzonen legt sie die Baumassenziffer fest und lässt Ausnützungsziffer und Vollgeschosse ausdrücklich offen. Was ein Grundstück zusätzlich erlaubt, klären wir vor dem Gespräch über den Preis. Mehr dazu finden Sie bei Ersatzneubau und Verdichtung in Illnau-Effretikon.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau. Weitere Hinweise finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich und im Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Illnau-Effretikon?
Die amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026 nennen rund 550 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen rund 6'400 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es rund 8'800. Die Zahlen sind gerundet und sagen nichts über ein einzelnes Haus. Wir rechnen es im Gespräch einzeln für Sie durch.
Was sagen Bautätigkeit und Leerwohnungsziffer zum Umfeld meines Hauses?
Bis zum 30. Oktober 2026 wurden in den zwölf Monaten 65 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 260 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer lag bei 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Diese Werte zeigen das Umfeld, nicht den Wert Ihres Hauses. Den prüfen wir einzeln mit Belegen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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